Los precios de inmuebles, en ascenso

Encontrar un terreno o vivienda para tener un lugar propio donde vivir no fue tan fácil para doña Inés M. Según relató; si bien hay una amplia oferta, los precios han ido variando en poco tiempo con tendencia a incrementarse, lo que la obligó a endeudarse para decidir su compra lo más antes posible.
Un estudio realizado por Alberto José Rivera Pizarro, sociólogo y experto en estudios urbanos y mercados del suelo, identificó la variación de precios de casas y lotes en 2000, 2005 y 2010 en Santa Cruz, haciendo un análisis de los avisos clasificados de ofertas de esos bienes inmuebles publicados en el diario EL DEBER.
El autor de esa investigación observa un aumento sostenido de precios de terrenos dentro del primer anillo. A partir del segundo anillo, si bien detecta un bajón de algunos precios de lotes en 2005 señala que estos volvieron a subir en 2010. Por otro lado, Rivera considera que los precios de viviendas por anillos muestran un fenómeno especulativo que beneficia a propietarios y agentes de ventas, pero reduce posibilidades de gente con menos recursos.
Los resultados de ese estudio fueron evaluados por líderes de cinco instituciones del sector durante una mesa redonda organizada por EL DEBER. Coincidieron en que los costos habitacionales ya no dependen exclusivamente de la distancia o su ubicación dentro o fuera del cuarto anillo, sino de diversos factores.
El presidente de la Cámara Boliviana de Bienes Raíces, Carlos Alberto Terrazas, observó que no se puede hacer una comparación de precios de lotes o casas por anillos porque varían. Citó el caso de Equipetrol, donde un predio puede costar unos $us 300 el m2 mientras que en Villa Brígida, a pocas cuadras, puede valer unos $us 150 el m2. Según Terrazas, los precios en el mercado inmobiliario “son muy especulativos”.
Para el director del Cedure, Fernando Prado, el discurso de categorizar a quienes viven dentro o fuera del cuarto anillo ya no va, porque “la estructura urbana de Santa Cruz se ha metropolizado”.
En ese sentido, dijo que el surgimiento de grandes inversiones inmobiliarias fuera del cuarto anillo ha convertido a Santa Cruz en una ciudad ‘mosaico o fragmentada’ y ha contribuido también a incrementar enormemente el valor de algunas zonas.
Prado añadió que otro de los factores externos que “enloquecen el mercado de la tierra” es el avance de la pavimentación.
El gerente general del Colegio de Arquitectos de Santa Cruz, Jorge Stratis, observa que ante la falta de planificación el crecimiento de la ciudad es de “libre albedrío”. “Inicialmente era producto de loteo y autoloteo y ahora es producto de la libre iniciativa, de quien tiene un lote y desarrolla una oferta inmobiliaria”, indicó.
El director de Catastro, Heberto Columba, considera que el valor de una vivienda o terreno varía en función de la plusvalía generada por el acceso a servicios.
El gerente general de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz, Javier Arze, enfatizó que la proliferación de edificaciones se debe a que el sector se ha vuelto atractivo para la inversión. Cree que falta mayor planificación.

Temas para el debate

- Plusvalía. Los propietarios de predios ven la alta valoración de sus bienes cuando son beneficiados por obras sin haber tenido participación ni en las decisiones ni en el aporte financiero. Esa valoración se llama ‘plusvalía inmobiliaria’ y muestra el papel de los gobiernos municipales en los mercados del suelo

- Especulación. La especulación en el mercado del suelo urbano, se presenta no solo por las características de cada barrio, sino por un fenómeno más amplio que es la creación de capital en base al suelo y sus mejoras, como un aprendizaje de los sectores sociales especialmente con personas desocupadas que deciden intervenir en operaciones comerciales de los mercados de bienes inmuebles, tanto formales como informales e ilegales.

- Hipótesis. El autor de este estudio considera que en Santa Cruz hay una nueva estructura social que urge comprender para colaborar con la planificación urbana. Cree que se deben analizar las formas de ocupación del espacio urbano y la localización de los inmigrantes en la última década. Observa un desbalance entre los terrenos legalmente urbanizados y quienes pagan tributos./Fuente: Estudio

Opinan representantes de instituciones


¿Qué evaluación hace de la evolución de los precios de viviendas y terrenos en Santa Cruz, según los datos que muestra el presente estudio?
Heberto Columba
Director Catastro
“Para realizar este estudio debió usarse un sistema de información geográfico en base a una cartografía. No se puede hacer un análisis de precios por anillos, son áreas grandes y diferentes. La tendencia en alza del valor de terrenos e inmuebles, cualquiera sea el lugar donde estén, se debe a la plusvalía que se genera por los servicios que va adquiriendo como el pavimento. Quien iba a creer hace 10 años que un inmueble fuera del octavo anillo cueste $us 70.000. Urge actualizar el plano de zonificación para reajustar los valores-base del cobro del impuesto a inmuebles”.

Carlos A. Terrazas
Cámara de Bienes Raices
“El sector inmobiliario pasó por buenos años hasta el 98 o 99. Pero entre el 2000 y 2005 el sector sufrió una fuerte contracción y los precios de inmuebles bajaron tremendamente. Desde esa fecha la actividad inmobiliaria empieza a recuperarse. Las tasas de interés en el sistema financiero bajaron, lo que hace posible que más gente pueda comprar una vivienda. A raíz de ello ha surgido una gran oferta inmobiliaria y los precios son especulativos sea cual sea el anillo donde estén. Además, pueden subir o bajar. Depende de la liquidez nacional”.

Fernando Prado
Director Cedure
“Antes se hablaba de los que viven dentro o fuera del cuarto anillo. Ese discurso ya no va, porque la estructura urbana de Santa Cruz se ha metropolizado. La nueva ciudad la están construyendo los privados con las nuevas urbanizaciones que van edificando. Ha cambiado el patrón de la valorización de la tierra. Faltan políticas de suelo y tierra; el gobierno municipal no se ha preocupado de recuperar ni un centavo de la plusvalía que ella misma genera a través del pavimento y de equipamientos. Sorprende el gran movimiento de capital que genera el sector”.

Javier Arze
Cámara de la Construcción
“La información es básica para la planificación y para la toma de decisiones. Una de las funciones de la Cámara de la Construcción es mantener informados a sus asociados de oportunidades. Por eso hacemos estudios permanentes. Recientemente se hizo un diagnóstico sobre la construcción en Santa Cruz. En cuanto a precios de inmuebles hay una zonificación clara que cambia día a día dependiendo de los servicios y de las obras que se construyen. Se debe tener claro qué tipo de ciudad queremos. La planificación es fundamental para incentivar las inversiones”.

Jorge Stratis
Col. de Arquitectos
“Lo inexplicable de algunos precios de inmuebles se debe a que ésta es una ciudad donde reina el libre albedrío. Es decir, hay poca planificación sobre cómo tiene que crecer la ciudad. Fue creciendo inicialmente producto del loteo y el autoloteo, y ahora es producto de la libre iniciativa de quien tiene un lote o vivienda y lanza una oferta inmobiliaria con los precios que se le ocurre. Hay viviendas de alto valor en zonas que no llegan a ofrecer todos los servicios. Hay que unir información y tener claro entre todos los involucrados qué ciudad queremos”.

Algunos factores que inciden

- Accesibilidad. La renta del suelo es el valor anual esperado por el uso y/o venta de un inmueble. Entre los factores que inciden en los precios están la ‘accesibilidad’ del predio respecto a sitios centrales o a carreteras. Esto tiene que ver con la valoración en costos de oportunidad, costos de desplazamiento y en tiempos de viaje.

- Gradientes del suelo. Se aplican más en ciudades como La Paz, Potosí y las serranías de Cochabamba.

- Proximidad. Si están cerca a centralidades que atraen mucha población, transporte y servicios que facilitan la vida urbana.

- Distancia. El factor de la distancia es relativo. Hay urbanizaciones alejadas del centro, pero que tienen precios altos de mercado

- Ingresos. El elemento preponderante en la fijación de precios del suelo es la localización residencial. Pocas personas pueden vivir donde quieren, la mayoría vive donde sus ingresos se lo permiten.

- Externo. Hay una fuerte presión de las externalidades sobre los precios del suelo. Estas son impulsadas por obras (pavimentación, alcantarillado, agua, etc) que se combinan con planes de grandes proveedores de electricidad, telefonía, gas, etc./Estudio