domingo, 1 de abril de 2012

Los trámites para urbanizar tierras, sobre todo para la construcción de urbanizaciones o condominios, tropiezan con varios problemas

Millones de dólares permanecen a la espera de la aprobación de proyectos urbanísticos para ser invertidos. Los trámites que se iniciaron hace años, y que por diversas causas no se aprueban hasta hoy, incluso han generado una especie de pulseada entre el Plan Regulador y los propietarios de estos proyectos.


Con una década de trabajo en el campo educativo y una comunidad de 750 alumnos, el colegio Cambridge College se propuso el desafío de construir una nueva infraestructura en el kilómetro 8 al norte. Sin embargo, lleva más de dos años gestionando la aprobación de su proyecto en el Plan Regulador y hasta ahora no lo consigue.


La propietaria y directora María René Canedo y su esposo y gerente general, Juan Coronel, dicen no entender por qué no avanza el trámite, lo que tiene frenado un proyecto de $us 1,5 millones. El Cambridge obtuvo 5,5 hectáreas en la unidad vecinal 342, pero para ceder al municipio el 40%, como exige el Código de Urbanismo y Obras, compró 10.000 metros más en la UV 343, aledaña al lote original, y por donde la Alcaldía abriría el canal Perovélez.


Desde el 21 de agosto de 2010, su propietaria viene haciendo gestiones para que esta cesión se consolide, sin tener un resultado positivo.
Según Daniela Roca, abogada de la sección Urbanizaciones del Departamento de Ordenamiento Territorial del Plan Regulador, la Ordenanza Municipal 018/2009 que permite ceder a favor del municipio áreas en otra UV que no sea donde está el terreno a urbanizarse feneció en septiembre de 2011, por lo que no se puede consolidar esa cesión mientras no se amplíe el plazo o se apruebe otra ordenanza municipal. La norma data del 1 de abril de 2010 y daba 30 meses para concluir todos los procesos de cesión de áreas públicas.


Consultada sobre si el Cambridge presentó su solicitud dentro del plazo, Roca respondió: “Estaban dentro del tiempo, pero el problema es que no hubo la suficiente gestión de parte de los urbanizadores y quizás de parte nuestra en el proceso”.


Ruví Suárez, jefa de ese departamento, incluso habló de una posible tardanza por los “cambios que hubo el año pasado, nuevos jefes, fue un poco difícil la continuidad de gestiones importantes como estas”.


Sin embargo, Roca y Suárez explicaron que ya se ha hecho la solicitud al Concejo Municipal para que amplíe el plazo de la ordenanza o apruebe una nueva con el mismo tenor, aunque ese proceso ya no está en manos del Plan Regulador. Ambas profesionales coincidieron en que al Cambridge solo le queda esperar la nueva ordenanza, pero no se sabe cuándo será aprobada.


Otro millón de dólares para la construcción de un condominio está ‘durmiendo’. “Lo tenemos parado el proyecto desde hace cinco años. Por diversas causas ha sido observado, lo hemos reingresado varias veces, han pasado varias personas por el proyecto y hasta ahora no sale”, reclamó Carlos Roca, gerente general de la constructora Acrópolis, que confesó que, finalmente, uno se cansa de hacerle seguimiento y en cierto momento se decide parar el proyecto porque no hay una solución.


Según Roca, otro proyecto de un edificio en el centro que, de acuerdo con las normas, debería tardar cerca de dos meses para su aprobación, salió después de un año.


Roca considera que en el Plan hay mucha burocracia que se convierte “en un negocio”, funcionarios sin experiencia ni conocimiento pleno de las normas, lo que fomenta finalmente la ilegalidad.


Sin embargo, Edmundo Farah, oficial mayor de Planificación, consideró que el 70% de los proyectos de urbanización que tardan se debe a que los interesados no siguen las instancias correspondientes o algo no está en orden, por lo que son observados y reingresados en repetidas oportunidades. “A quienes no tienen las cosas en orden les cuesta más y le echan la culpa al municipio”, insistió.
Farah aclaró que el proceso de urbanización de la tierra para un condominio, por lo general es más complejo, porque los terrenos rústicos tienen que ser urbanizados y ceder el 40% para áreas públicas.


Según Farah, en cada etapa del trámite se han puesto un plazo máximo de 15 días para rechazar o hacer una observación a una carpeta en cada etapa del trámite, por lo que se trata de cumplir con este objetivo. Sin embargo, dijo que hay muchos urbanistas que se toman varios meses para arreglar los puntos observados y hasta abandonan los trámites para retomarlos después, culpando al Plan Regulador por el retraso de su proceso.


El Grupo Boliviano de Inversiones (GBI) es otra empresa que tropieza con el papeleo. En este momento maneja al menos cinco proyectos inmobiliarios, varios de los cuales aún esperan aprobación en el Plan Regulador desde hace más de dos años, informó su director, Ramiro Miranda Valverde.


El GBI está dedicado sobre todo a la venta de terrenos urbanizados en condominios o urbanizaciones abiertas y actualmente está invirtiendo unos $us 20 millones en los proyectos. “La Colonia es uno de nuestros proyectos que espera aprobación y hay otros dos más en la misma situación. Al sur también está el condominio La Florencia. Allí tenemos otro que ya está aprobado por el municipio de La Guardia, que, pese a ser más pequeño, tiene una organización destacable. La aprobación solo tarda unos meses”, enfatizó.


Miranda aclaró que en el Plan hay funcionarios capaces, honestos y que facilitan las cosas, pero por otro lado, la falta de gestión, las dificultades administrativas y la poca tecnología que existen se convierten en una traba para los inversionistas.


Otro de los efectos negativos, agregó, es que el propio municipio pierde mucho dinero al no agilizar los papeles, porque la gente no puede tributar.


Más de $us 2 millones para un edificio de 10 pisos en Equipetrol y más de $us 10 millones para condominios ubicados al norte y al este de la ciudad también esperan ser desarrollados por la Inversora y Constructora Ethos.
Fernando Áñez Chávez, director de Desarrollo de Negocios de esa empresa, aseguró que desde 2011 vienen haciendo gestiones para la aprobación de estos proyectos sin una solución. “Sin embargo, hay proyectos que entran y salen por un tubo o lugares donde se construyen sin tener la debida aprobación. El trato no es el mismo”, se quejó Áñez y mostró una serie de fotografías con construcciones que supuestamente no cumplen normas.
Los afectados también afirmaron que esta situación tampoco les permite agilizar créditos por falta de papeles para proyectos aprobados.

Quejas

Paúl Ribera / Dueño de lotes
Desde 2008 viene tramitando la ampliación de restructuración de 165 lotes en las UV 133 y 134. Se le entraron loteadores y llegó a un arreglo, pero no los puede vender porque tiene que individualizarlos en el Plan Regulador. Por cada comprador le lleva hasta dos meses y medio la espera. Recién va por 32 lotes y cada vez que va al Plan le toma casi toda la mañana.

Cristina Menacho / Dueña de una casa
Perdió los planos originales de su casa en el Plan Tres Mil. Hace dos meses inició el trámite para pedir uno nuevo y en el Plan Regulador le dijeron que estaría listo en un mes, pero sigue ‘en firma’. Lleva el mismo tiempo esperando el cambio de nombre del inmueble. Perdió la oportunidad de vender su casa, porque el interesado esperó un mes y compró otra.

Miguel Vaca | Vecino
Desde febrero de 2011 está tramitando uso de suelo de un lote que se dividió entre dos hermanos. Para Miguel el gran problema son las fichas que dan. El miércoles madrugó a las 5:00 y ya era el número 38. “Otros llegan más tarde y están adelante, parece que les dan por compadrerío o amistad”, se quejó. Lo mandan con su trámite a diferentes pisos y los funcionarios “se pasan la pelota”, lamentó.

Derecho propietario y cesión son problemas
Dos de los problemas más recurrentes en el proceso de urbanización de la tierra en Santa Cruz son el derecho propietario y la cesión de áreas públicas a favor del gobierno municipal, como establece el Código de Urbanismo y Obras.
La etapa cero, como la llaman en el Plan Regulador, se inicia en el Departamento de Cartografía y consiste en el registro topográfico (medición) del terreno y el registro propietario a nombre del urbanizador. Según la abogada Daniela Roca, del Departamento de Ordenamiento Territorial, muchas veces la gente hace el registro topográfico y luego abandona el trámite. También se da con frecuencia que la persona no tiene saneado su derecho propietario, porque su título no le alcanza para urbanizar todo el terreno que posee o está en posesión de más tierra de lo que le reconoce el título.
En la etapa de aprobación del anteproyecto de parcelamiento, el urbanizador tiene que ceder el 40% de su terreno a favor del municipio. “Generalmente el urbanizador quiere que todo su terreno sea útil y no quiere ceder al municipio ni un milímetro”, argumentó Roca.
Consultado al respecto, Farah aseguró que en realidad “la mayoría tiene problemas particulares y eso, multiplicado por el tamaño de la ciudad, puede hacer más lento los procesos, pero yo creo que más bien se han arreglado muchas cosas”.
Ruví Suárez, jefa del departamento de Ordenamiento Territorial, consideró que en torno a la cesión de áreas existen ciertas contradicciones en el Código de Urbanismo (de hace 21 años) y que “no se toma en cuenta que la planificación es dinámica, que no se puede cumplir con un porcentaje específico en todos los casos, porque cada terreno tiene características diferentes”. Sin embargo, aclaró que hacen todo el esfuerzo de ajustarse al Código, porque así lo exige el Concejo Municipal.
El artículo 91 del Código también establece la creación del Tribunal de Apelaciones compuesto por representantes del Colegio de Arquitectos, la Sociedad de Ingenieros, el Colegio de Abogados y otros, cuya función principal es procesar reclamos de personas cuyas tramitaciones hubiesen sufrido demoras sin causa justificada o sanciones por infringir el Código.
Farah admitió que esta instancia no funciona ni lo hizo nunca y que hoy cualquier reclamo se hace a través del Alcalde o del Concejo Municipal.

Requisitos

Registro topográfico. Carta de solicitud firmada por el dueño dirigida al director de Ordenamiento Territorial. Fotocopia de títulos de propiedad, certificado alodial, planos del levantamiento topográfico, planillas de coordenadas de vinculación, radiación y superficie. Información digital.

Lineamiento urbano. Fotocopias de títulos de propiedad, certificado alodial actualizado. Dos planos de registro topográfico y planillas de coordenadas.

Anteproyecto de parcelamiento. Copias del plano de anteproyecto con coordenadas, sellado por el Colegio de Arquitectos y firmado por el proyectista. Copias del plano altimétrico. Fotocopia del lineamiento del sector y del registro topográfico.

Aprobación de replanteo. Copia del anteproyecto de parcelamiento autorizado para su replanteo, copias del plano de replanteo de la urbanización firmado por el topógrafo o agrimensor. Planillas de coordenadas, ejes de calles, vinculación y radiación, más memoria descriptiva.

Proyecto final. Ordenamiento Territorial elabora una ficha técnica y la envía a asuntos jurídicos, que hace una minuta de cesión de áreas públicas. Se pasa el trámite al Concejo Municipal, que aprueba la urbanización con una resolución municipal. La minuta es firmada por el urbanizador y el Alcalde y se devuelve todo el trámite al Plan Regulador. El urbanizador tiene que registrar las áreas cedidas en la Notaría de Gobierno, Derechos Reales e inscribir a nombre del municipio todo lo cedido. Una vez cumplido este paso, el Plan Regulador recién libera el plano de uso de suelo y entrega la aprobación al dueño.

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