lunes, 6 de enero de 2014

La migración a Santa Cruz impulsa los alquileres

Debido al constante flujo migratorio hacia nuestro departamento y particularmente a la ciudad de Santa Cruz, desde el interior y el exterior del país, los alquileres de viviendas mantienen un ritmo imparable en los últimos años, sosteniendo precios variables y altos con parámetros incluso superiores a otras ciudades del eje troncal del país.

Una clase media, entre profesionales, estudiantes y empresas que llegan a invertir en Santa Cruz, hace de esta urbe una ciudad donde el 30% de sus viviendas está alquilada, tal como reflejan los datos del Censo de Población y Vivienda 2012.
"Hay muchas personas en Santa Cruz que viven en alquiler dado que tener una casa propia, sencillamente cuesta mucho dinero. Es más estas personas prefieren vivir así por comodidad, accesibilidad a los servicios y para tener una mejor calidad de vida", señaló Marco Antonio Hurtado, Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz).

Una oferta de costos variables. Las cifras sobre ofertas de vivienda en alquiler son tan variables que oscilan entre 200, 600 y hasta 5.000 dólares americanos mensuales.

Los precios varían según el tipo de refugio como ser: habitaciones, casas y departamentos o complejos habitacionales. Otro de los factores es el lugar donde está ubicada la vivienda, la calidad de la misma y las facilidades de accesibilidad que tiene a centros comerciales, de estudio, negocios o de trabajo.

En ese contexto, las empresas inmobiliarias, donde predominan cientos de entidades informales del rubro, desarrollan una dinámica actividad. Para CICRUZ, es difícil precisar cuánto fue el movimiento económico el 2013 en el tema de alquileres de vivienda (habitaciones, departamentos y casas). "Como somos una institución nueva, recién estamos empezando a desarrollar esos datos", confesó Hurtado.

En cambio las escasas empresas afiliadas a la Cámara Inmobiliaria a su turno reflejaron el buen momento de esta actividad. "Nosotros trabajamos con alquileres altos, en caso de departamentos se encuentran arriba de 600 dólares, además de oficinas y galpones. Los alquileres de vivienda salen rápido, solo tardan un mes. Y los segmentos que más alquilan son los estudiantes y empresas", señaló Fernando Lamas Varanda, Gerente de la firma "IBolivian Bienes Raíces".

La renta mensual de un complejo habitacional exclusivo, con todos los servicios y dependencias ronda entre 800 y 2.000 dólares. Incluso algunas empresas, logran pagar sumas gigantes entre 5.000 hasta 10.000 dólares al mes. Dicha relación es superior a otras ciudades grandes del eje troncal. "El mercado inmobiliario cruceño está compuesto por los segmentos de clase media. Ya que tiene buena cantidad de oferta como así también de demanda. En los últimos años se ha incrementado en la linea de los índices de inflación que ha tenido el país. Evidentemente hay mucha oferta, por suerte la demanda está acompañando esa realidad", destacó Franz Javier Rivero, Gerente Administrativo de "Santa Cruz Inmuebles".

Datos del Censo. Según el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), del total de 361.869 viviendas existentes en la ciudad de Santa Cruz, 30,02% de ellas se encuentran en condición de alquiler y un 5,31% en anticrético. Pero a nivel nacional la vivienda en condición de alquiler llega al 16,3%. En cambio en el departamento cruceño la cifra aumenta a un 23,24%. Además, Montero, la segunda ciudad en importancia de Santa Cruz, tiene un índice de alquiler de vivienda del 21,68%. En estos tres últimos contextos, el anticrético no pasa del 3,5%.

Bajo esos parámetros, Lamas de "IBolivian Bienes Raices", señala que en los últimos meses del año 2013 los precios de los alquileres se mantuvieron en niveles altos. "Los precios han estado muy arriba de lo que podía catalogarse en términos normales", enfatizó.

Por ejemplo un departamento de dos dormitorios se encuentra entre 500 y 600 dólares. En cambio otro similar pero con tres dormitorios se puede alquilar entre 700 y 800 dólares. En el caso de las empresas, ellas alquilan casas, con acceso exclusivo en sitios como los condominios, por un precio que oscila entre $us. 3.000 mil y $us. 5.000 dólares. "La empresas normalmente utilizan la casas como oficinas. Ellas se encargan de transformarlas", argumentó Lamas.

Migración mueve los alquileres. En la mayoría de las empresas inmobiliarias, en el caso de Santa Cruz, lo que más mueve los alquileres son la constante migración del interior del país y de los estudiantes brasileños.

"El comportamiento en los últimos años ha sido que en el primer semestre del año la demanda por alquileres suben y en esa medida algunos hacen subir los precios. Pero a partir del segundo semestre, el negocio prácticamente se cae. Eso explica dicho fenómeno", señaló José Torrez, Gerente Comercial del portal inmobiliario por internet 'En Alquiler. com.bo'.

A diferencia de los anteriores entrevistados, Torrez señala que en este 2014 se sentirá una sobre demanda de departamentos en alquiler. "Nosotros en alquiler de vivienda cubrimos un rango intermedio entre 300 y 500 dólares localizados en la zona predilecta de la zona norte que se encuentra entre la Avenida Alemana y Beni (entre el 3ro, 4to, 5to y 6to anillo)", enfatizó.

Lo que incide. Por su parte, Javier Arze, experto en de la construcción y Gerente de la Cámara de la Construcción, los alquileres tienen incidencia por una gran colonia de ciudadanos extranjeros, todos estudiantes brasileños, sumado a una incesante migración interna.

"Está claro que hay factores interesante como la gran colonia de brasileros que estudian en cuatro universidades. Y la migración del campo a la ciudad que no tiene la capacidad adquisitiva para comprar casa, y finalmente esa migración interna y externa no necesariamente tiene interés de comprar una vivienda sino que solo busca alquilar una vivienda", señaló Arze.

Perspectiva del negocio. Todos los consultados por El Día mencionaron que este año el alquiler de vivienda seguirá teniendo el mismo ritmo experimentado en los últimos años. "Mientras siga habiendo demanda el mercado seguirá dinámico. Además estamos seguros que la nueva Ley Financiera y las nuevas tasas de interés ayudarán a la gente a invertir en un inmueble", dijo Hurtado.

"Si bien en los últimos años el porcentaje de viviendas propias ha crecido; el alquiler sigue vigente en segmentos sociales medios y altos. El 2013 los precios se han normalizado pero Santa Cruz no deja de crecer".

Gustavo Pereira
Gerente General del Proyecto Smar Studio

"Los alquileres siguen vigentes con dinamismo en Santa Cruz, forma parte de la bonanza que tenemos en el país. El problema es que los valores de cambio en este tema ya están llegando al tope, eso preocupa".

Roberto Laserna
Analista Económico

Datos del Censo
Alquiler como una opción de vida

Necesidad. La vivienda, o más bien la imposibilidad de acceder a ella por gran parte de las clases populares sigue siendo un problema que el Estado aún no resuelve.

Realidad. En el caso particular de la ciudad de Santa Cruz, la inversión privada ha diversificado sus inversiones en los cuatro puntos cardinales a fin de satisfacer la necesidad de una población que cada día va creciendo y demanda un vivienda.

Paliativo. El optar por un alquiler de una vivienda es la única opción para gran parte de la población migrante que espera asentarse mientras encuentra una oportunidad de vida.

Negocio. Para el sector inmobiliario es una alternativa de negocio que genera plusvalía.

Punto de vista

Iván Arias Durán
Sociólogo y Analista

"La oferta de vivienda es muy baja, abusiva y precaria"

"El hecho de que muchas personas que no tengan aún vivienda propia como sucede en ciudades grandes como Santa Cruz y en ciudades intermedias como El Alto, Cobija, Yacuiba, Montero, se debe básicamente al alto y elevado índice de migración.

La gente tarda un proceso de al menos cinco a diez años, hasta que se establezca y junte un pequeño capital hasta tener una vivienda bajo su propiedad. En cambio en La Paz, el nivel de propietarios ha crecido en los últimos años dado que en este momento se ha convertido en una ciudad expulsora.

Todo esto sucede no porque la gente prefiera vivir en alquiler sino porque la oferta de vivienda es baja, abusiva y precaria. No abastece una sobre demanda que en el caso de Santa Cruz, está en 30%.

Además de ello, Santa Cruz tiene algo en particular: la migración. En los últimos años con mayor incidencia se ha vuelto en una ciudad receptora de eventos, de actividad comercial, de empresas que vienen a invertir y por ese hecho la demanda alquiler es constante. A ello se suma, una gran demanda de estudiantes que provienen de las provincias, del interior del país y sobre todo del Exterior y ellos, claro está, generan demanda de alquiler. Lo que debe quedar claro es que el anticrético, que era una formula interesante ahora ya está en extinción. En definitiva, esperemos que con la Ley de Servicios Financieros se de un impacto positivo en la población hacia la vivienda propia".

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