lunes, 4 de abril de 2016

La terrenos hacen fuerte el negocio inmobiliario

Pese al freno que empieza a sentir la economía a nivel global y regional, la venta de terrenos hace imparable el negocio inmobiliario, por lo menos en el mercado cruceño. Es que la premisa, en esa dinámica entre la oferta y la demanda, se sintetiza en una frase: "Ante la sensible desaceleración económica, vender terrenos sigue siendo una muy buena apuesta de negocios. Por otro lado, para la población comprar uno de ellos, además de ser oportuno, no deja de ser una inversión".

Esa es la expresión, indistintamente las empresas del sector inmobiliario formal de Santa Cruz. "Efectivamente, desde hace años estamos con este boom de la venta de terrenos. Ha crecido una cultura de inversión en la sociedad, lo que ha originado que surjan muchísimas competencias, incluso de pseudo empresas comercializadoras, por que hay una alta demanda. Además, es lo único que no se deprecia", señaló, Eduardo Borda, jefe de ventas del proyecto inmobiliario Techo.

En ese contexto, las inversiones y paquetes de oferta de terrenos varían según el tipo de empresas, la localización de sus ofertas y el mercado al cual van dirigidos. "Si tomamos en cuenta de hace cuatro años a hoy, consideramos que el mejor ha sido el 2015. Prácticamente doblegamos el volumen de ventas del 2014. Nos hemos especializado en venta de terrenos para empresas desarrolladoras, inversionistas, entre otros", confesó Róger Mogrovejo, gerente general de Servicons.

Un rubro que no para. Los operadores inmobiliarios legalmente establecidos o formales no pasan de 38 empresas aglutinadas en la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz). Ellas, cuya actividad está basada en una variada oferta de productos, además de los terrenos, en compra y venta de viviendas, departamentos, alquileres, anticréticos de casas y oficinas, son las que brindan certidumbre y dinamismo a dicha actividad. El resto, según su presidente, Franz Javier Rivero Arce, constituyen el universo total de agentes o empresas informales, que pasan los 500 corredores inmobiliarios. "Los terrenos básicamente por su tamaño y ubicación dependen de todo tipo de valor. Además, como actividad económica responden a desarrolladores inmobiliarios con fuerte inversión de capital, que por sus grandes extensiones de superficie generan una actividad económica que no se detiene", señaló.

La venta de terrenos, fenómeno de negocios que hace imparable al sector, varía según el segmento al cual va dirigida la oferta y la empresa inmobiliaria especializada. Indistintamente esa situación, el negocio no para, crece y se expande conforme Santa Cruz, como ciudad y como departamento avanza en su desarrollo, su población, en buena parte incidida por la migración.

En el caso de Yabeta Group, especializada en venta de terrenos, propiedades agrícolas, inmuebles y construcción, su gerente general, Alicia Yabeta, informó que el negocio si bien se detiene en tema de departamentos, en el resto no para su dinamismo. "El tema de venta de terrenos e inmuebles, no ha caído, continúa y se está vendiendo bien. En el tema de departamentos, yo no creo que se deba a una situación de bajón de la economía, sino a una notable sobreoferta", señaló.

Yabeta remarca que en venta de terrenos hay bastante margen de plusvalía, en un ámbito en que los precios se están estabilizando, en lugar de que se piense que el negocio va a caer.

En ese contexto, Rivero Arce enfatiza que por el momento de bonanza que vivió el país, los precios de los terrenos al igual que el resto de los productos, como los inmuebles, habían alcanzado niveles de especulación por encima del 30% . "El volumen de precios en oferta que se presentó en el mercado, si bien ahora se aprecia una cierta rebaja, no supone otra cosa que la brecha de la especulación se está reduciendo", dijo.

Una oportunidad de ahorro y negocio. Para cientos de familias que en un futuro no muy lejano añoran tener una casa propia o sencillamente comprarse un terreno que les genere una ganancia, en definitiva sigue siendo una oportunidad de inversión. "Yo me he comprado dos lotes, no tanto para ir a vivir, sino para el futuro de mis hijos", señala Jasmani Ortega, propietario de dos predios ubicados en la urbanización Pentaguazú II y III de la zona norte de la ciudad.

En un mercado inmobiliario pujante la oferta de precios varía según la ubicación, el precio por metro cuadrado, las facilidades de pago y las perspectivas de desarrollo urbanístico de la ciudad que ofrecen las empresas.
Los rangos, indistintamente la oferta de cada corredor inmobiliario, también varía según el segmento al cual van dirigidos. En los niveles socioeconómicos bajos, el precio de un terreno oscila entre 6 y 9 dólares el metro cuadrado, en un parámetro estándar de superficie del lote de 300 y 360 metros cuadrados.

En cambio, la oferta para el segmento medio va desde $us 10 hasta $us 22 el metro cuadrado. El segmento medio alto, cuyo conglomerado social genera el mayor movimiento económico y de demanda no solo apuesta a comprarse un terreno sino también una vivienda. Se encuentra en un rango desde 10.000 a 20.000 dólares y viviendas entre 40.000 hasta 60.000 dólares.

"El segmento alto se encuentra por encima de $us 50 el metro cuadrado, ya que apunta su inversión en ubicaciones muy específicas, como en el caso del Urubó", informa el experto Borda.

Por una buena compra. La fortaleza de la inversión y negocio de terrenos se encuentra focalizada geográficamente en los alrededores de la mancha urbana, de 43.000 hectáreas que tiene la ciudad de Santa Cruz.

"El precio varía según la ubicación y la zona donde se encuentra un terreno y la vivienda a diferencia del costo de construcción por metro cuadrado. Por eso las empresas buscan terrenos más baratos que permitan generar una adecuada actividad económica con plusvalía", remarcó Yabeta.

Por su parte, Claudia Rodríguez, gerente general de Real Housing, indica que no solo la migración interna mueve el negocio, sino también las remesas provenientes de personas que emigraron fuera del país. "Hay bastante migración del interior y sobre todo el circulante que hay de familias que envían sus ganancias de España, Argentina y Estados Unidos, eso definitivamente genera una movilización económica. Para nosotros es bastante beneficiosa esa situación, ya que nuestro objetivo radica básicamente en vender y función a ello satisfacer de manera seria y responsable al cliente", precisó.

Claudio Hurtado, gerente general de Links Express, destacó que si bien estos primeros meses el movimiento tendió a pararse, pero en el rubro de terreno la dinámica no se detiene. "El año pasado hemos tenido muy buenos ingresos en venta de terrenos dada la ubicación, porque nosotros desarrollamos esta actividad en la zona del Urubó", argumentó.

La informalidad vigente. Al margen de la magnitud y la especialidad de cada empresa inmobiliaria asociada a Cicruz, todas coinciden en que la gran batalla con la que diariamente deben librar es la competencia desleal de empresas informales dedicadas a la venta de terrenos, casas y departamentos.

"Son quinientos agentes inmobiliarios que se dedican a esta actividad, de los cuales unas 70 son empresas constituidas, de ellas unos cuarenta son afiliadas a nuestra cámara", informó Rivero Arce, presidente de Cicruz. Esta entidad se encuentra trabajando una normativa que regule esta actividad.

Aspectos
La compra de terrenos, de la mano de la construcción

Potencialidad. A diferencia de otros departamentos del país, Santa Cruz se sigue constituyendo en la ciudad atractiva para las inversiones de bienes raíces, dada la incesante migración tanto interna como de inversiones y familias extranjeras que arriban al país.

Matices. Según los datos del observatorio urbano 2015, trabajo realizado por la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), la superficie en proceso de construcción en el eje troncal hasta entonces era de 3.551.567 metros cuadrados. Y Santa Cruz representa el 58% de las construcciones del país. Eso explica el dinamismo de esta actividad y en particular de la venta de terrenos.

Construcción. Los aspectos que explican por qué los proyectos inmobiliarios tienen tanto éxito tienen que ver con el crecimiento del sector de la construcción, en particular del eje troncal. Solo La Paz y Santa Cruz el año pasado crecieron por encima del 20%.

Demanda. Los datos del Observatorio Urbano el 2015 dieron cuenta de que el 52,27% de la población del eje troncal del país no poseía una vivienda o casa. En ese ámbito, Santa Cruz se constituye en la ciudad donde existe la mayor intencionalidad de compra en un promedio por encima del 70%. Sin embargo, dicho margen es más por una vivienda que por un terreno. Este último no pasa del 24%.

Quejas. Una de las limitaciones expresadas por las empresas inmobiliarias legalmente establecidas es la presencia de empresas informales con enorme impacto negativo en el mercado, que no solo distorsiona dicha actividad, sino que la dispersa.

Punto de vista

'Se hace negocio con el terreno porque hay plusvalía'

Fernando Prado
Experto Urbanista

Como sucede en todas partes del mundo, la mejor inversión que hace la gente es optar por la compra y venta de un terreno porque está asegurada la plusvalía.

Es decir, al invertir en la venta de terrenos o al comprar un terreno una persona tiene por seguro que va a ganar más dinero sin que ello implique trabajo adicional.

El aspecto negativo de esto es que por una parte se perjudica el desarrollo de la ciudad, porque se parcela, se divide tierras sin que vayan a ser utilizadas. Eso es un perjuicio para la ciudad, un perjuicio ambiental, un problema para los servicios. Uno agarra un predio, divide por lotes, apenas hay una cuantas casas, no hay cómo darle servicios. En definitiva, genera un deterioro del territorio.

Es una situación, en países como el nuestro, derivada del hecho del que tiene plata, que compra un terreno y especula con los precios del terreno sin hacer mayor esfuerzo, pero en desmedro de los que no tienen dinero. Todo pasa porque en nuestro país el especular con la tierra es la única actividad provechosa, dado que no hay en qué invertir, no hay industrias, no hay bolsa, no hay posibilidades de hacer una fábrica. Y, de paso, como está sucediendo ahora, le caen los impuestos para quién invierte. Entonces la única alternativa es especular con el terreno.

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