Juicio de usucapión puede durar entre ocho meses y dos años

Un juicio por usucapión puede durar entre ocho meses y dos años, aproximadamente.

El abogado Ernesto Ustariz explica que los procesos de usucapión, ya sean quincenales o decenales, se siguen a través de un juicio ordinario.

“Es un proceso largo porque es un juico de hecho donde se deben demostrar diferentes hechos, no se aplica de pleno derecho”, aclara.

En promedio, el tiempo que demanda este juicio es lo que dura un proceso ordinario, de ocho meses a unos dos años.

Lo que se trata de hacer en ese tiempo es conocer “qué ha sido del propietario, si en algún momento el propietario ha ejercido algún acto para interrumpir esa prescripción”.

Para esto, se indaga en la Alcaldía, en Derechos Reales, se hace citaciones por edictos, se hacen publicaciones. Posteriormente, si el propietario se presenta, se aguarda el cumplimiento de plazos para las respuestas respectivas.

El propietario puede ejercer defensa dentro de ese proceso con todos los medios legales que tenga para demostrar que no se puede aplicar la prescripción, como, por ejemplo, dejar un gravamen como la hipoteca.

HIPOTECA

El abogado explica que el haber hipotecado su inmueble ya interrumpe la prescripción, porque como dueño el propietario ha ejercido un acto de disposición al gravar el inmueble y eso le protege para no perder su propiedad.

Por motivos como éste, cuando se busca usucapir un inmueble, se requiere cumplir con la investigación de los antecedentes técnicos y de derecho que existieran sobre una determinada propiedad.

Existen casos en la ciudad en los que los inmuebles no han llegado a tener registro en Derechos Reales, esto debido a que el sistema computarizado de folios reales está en vigencia recién aproximadamente desde el año 2000. Antes, todo se registraba en fojas y partida.

Cuando no existía el sistema computarizado y se solicitaban certificaciones en Derechos Reales sobre un inmueble, recuerda el profesional, no era posible encontrar, si es que existía, el archivo a no ser que se conozca referencias como la foja, número de partida y la fecha de inscripción.

“Eso permitió que muchas usucapiones salgan, prosperen, precisamente por ese detalle”, manifiesta.

Sin embargo, en la actualidad todo es más estricto en ciudades capitales y en provincias, y los casos de usucapión, aunque continúan existiendo, se dan en menor cantidad.

El motivo es que, precisamente, hay un sistema de mayor control para proteger los derechos de los propietarios y que, además, se analizan los casos antes de dar la usucapión.

Y todo esto requiere alrededor de dos años.

IMPUESTOS

Para quienes quieran adquirir la propiedad que ocupan por usucapión deben cumplir otros elementos, además del de la posesión en el transcurso del tiempo por cinco o 10 años, como demostrar la existencia de actos de posesión legítima “que no lo haría otra persona que no se sintiera con ánimo de dueño”.

Deberá cumplir, por ejemplo, con el pago de impuestos anuales a nombre del interesado, ya que si estos pagos están hechos con el nombre del propietario no procede la usucapión.

También tendría que estar a nombre de esta persona el medidor de luz eléctrica, entre otros aspectos. Pero, si existe un contrato escrito no procede la prescripción.

El propietario de un inmueble puede revertir el proceso de usucapión demostrando que hubo una interrupción de la prescripción adquisitiva, es decir que, demuestre que “no se ha olvidado” de su inmueble y que en alguna gestión pagó impuestos o ha realizado mejoras.

PROTOCOLO

Los contratos protegen a los dueños de viviendas. Sin embargo, es necesario que estos documentos, para que tengan validez según el Código Civil, estén protocolizados, ya que si existe, por ejemplo, un contrato de anticrético que no esté protocolizado, quien quiera usucapir un predio podría refutar su anulabilidad “por falta de forma” y se dejaría de considerar como anticrético.

DESCUIDO

Según explica el experto, los derechos se extinguen con el transcurso del tiempo, así como una obligación pecuniaria se extingue a los cinco años cuando es patrimonial.

“El derecho propietario se extingue por el transcurso del tiempo, cuando el propietario deja de ejercerlo y sede, por su negligencia, en favor de otra persona que ejerce este derecho de propiedad”, manifiesta al hacer referencia que existe descuido del dueño de la propiedad.

FUERA DE BOLIVIA

Los casos de usucapión no se presentan solamente en el país. Ustariz expresa que en la mayoría de las legislaciones se conoce como prescripción adquisitiva de dominio.

“Pero, han sido absorbidas solamente en el ámbito agrario”, aclara el abogado.

Acota que en países como Argentina se mantiene la usucapión en lo agrario. En zonas como Chile, por otro lado, al tener una legislación de tipo anglosajona no existe este sistema de prescripción adquisitiva.

Sin embargo, en los países en los que siguen la corriente latina se mantiene el concepto.

Los que quieren usucapir deben cumplir dos requisitos mínimos

“He dejado mi casa al cuidado de una pareja y luego de unos 10 años ellos querían figurar como los nuevos dueños. Así que me han demandado”, cuenta Yolanda.

Su versión es, quizá, una de las formas más simples de explicar qué es la usucapión.

Aunque, técnicamente, esta palabra hace referencia a “una forma de adquirir propiedad sobre ciertos bienes, muebles o inmuebles, a través del tiempo”, según la abogada Leyla Carrasco.

Los profesionales coinciden en que la usucapión se asemeja a la expropiación, siempre y cuando el dueño no defienda su derecho propietario.

Sin embargo, si el propietario hace valer su acción a la reivindicación, se da un proceso judicial en el que un juez define a cual de las dos partes demandantes le da la razón.

ANTES ERA MÁS FÁCIL

A partir de esta explicación, cualquiera supondría que usucapir es una acción sencilla.

Pues, antes sí lo era. No obstante, en la actualidad hay ciertas exigencias que se deben cumplir antes de iniciar un trámite de este tipo, según el presidente del Colegio de Abogados de Cochabamba, Jorge Pinto.

Las dos condiciones básicas para que exista usucapión son, por un lado, que la posesión del inmueble sea continua y, por otro, que el demandante haya habitado ahí por un tiempo determinado.

Sobre lo primero, Pinto indicó que el demandante tiene que demostrar ante el juez que utilizó una propiedad ajena durante un período determinado y sin intervalos.

Es decir, si es que el demandante abandonó en algún momento el inmueble se descarta la figura de usucapión.

Pero, no basta solo con demostrar que se utilizó una propiedad continuamente, sino que también hay que cumplir ciertos plazos.

Justamente a esto se refiere el segundo requisito, al tiempo. En el marco de lo temporal, existen dos tipos de usucapión, el ordinario o quinquenal y el extraordinario o decenal.

Está claro que lo primero hace referencia a que el demandante debe demostrar que vivió en una propiedad durante cinco años. Aunque, según Carrasco, el que quiera acogerse a este tipo de usucapión, además debe portar un título propietario adquirido de buena fe.

Pinto acotó al respecto que esto es, sobretodo, para personas que, debido a algún defecto formal, no pueden regularizar su titulación.

La segunda clase de usucapión, decenal, únicamente exige que el demandante haya estado en posesión de un bien durante una década.

No interesa si de por medio hay o no un justo título.

INTERRUPCIÓN

A tiempo de explicar los términos de la usucapión, también es necesario mencionar aquellas situaciones que tienen la capacidad de interrumpir este proceso.

Por ejemplo, la usucapión, como se había mencionado antes, se interrumpe si se corrobora que el demandante abandonó la propiedad durante un período determinado.

Aunque esto no quiere decir que el demandante esté prohibido de volver a demandar de usucapión. Según Carrasco, sí puede, pero se debe contabilizar nuevamente los períodos, ya sea para la usucapión decenal o para la quinquenal.

También existen otras circunstancias que detienen un proceso de usucapión. Por ejemplo, que el propietario de la casa demandada haya interpuesto acciones para reivindincarla.

Por otra parte, una tercera interrupción del usucapión es la denominada natural, que es la que se presenta cuando el dueño, de forma involuntaria pierde la posesión de su casa.

También cuenta si hay una tercera persona que ejecuta alguna acción para quitar su inmueble al propietario.

Si sucede lo segundo, el dueño tiene el derecho de ejercitar cualquier acción legal para recuperar lo suyo.

Finalmente, una cuarta circunstancia que obstaculiza la usucapión es la civil.

Esto se produce cuando el dueño, por ejemplo, recibe un citación debido a que se inició alguna acción judicial o de cualquier otro tipo contra él.

Esto interrumpe la usucapión porque existen varias posibilidades de que el propietario se constituya en moroso.

El usufructo, el uso y la habitación

En materia de derechos reales solo se puede adquirir y perder por la prescripción el dominio; el usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, el derecho de propiedad horizontal y el condominio. La prescripción adquisitiva o usucapión es el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde a su relación con la cosa.
Hay movimientos en busca de viviendas

Okupa es un movimiento internacional, de índole social, que lucha por convertir las viviendas vacías y sin dueño en sus tierras de cultivo. Está presente en países de Europa y Latinoamérica. Entretanto, hay 4 millones de habitantes que, en Bolivia, no tienen una parcela mínima que asegure su subsistencia, según el Movimiento Sin Tierra (MST).

El drama de los que ven convertirse su casa propia en ajena

Sola, cargando varias maletas, y mirando desde la calle las puertas aseguradas de la casa que jamás habría comprado si no emigraba a Estados Unidos (EEUU), así quedó Martha (nombre cambiado), luego de que una de sus parientes le negara el ingreso a su propia vivienda. Horas después, la víctima se enteró que había sido demandada de usucapión.

Al igual que los más de tres millones de bolivianos que emigraron del país durante los últimos años, hace tiempo Martha se marchó a EEUU con la finalidad de mejorar la condición económica de su familia.

Es así que, durante unos buenos años, trabajó hasta reunir dinero para comprar una casa en Cochabamba.

Según contó una de sus primas que radica en el departamento, Martha envió el dinero suficiente a Bolivia para que sus familiares compren una propiedad a su nombre y mientras ella permanecía en EEUU, ordenó que sea habitada por sus padres.

El tiempo transcurrió y Martha seguía en el exterior. Desde allá, afrontó, entre otras cosas, la muerte de sus padres.

Para empeorar a aún más su condición, a una de sus hermanas, que también vivía en Cochabamba, Maribel (nombre cambiado), le detectaron cáncer de mama.

Como Martha apreciaba a su hermana, mandó dinero para pagar su tratamiento. Es más, le dio techo a Maribel y a su familia (su esposo y sus dos hijos). Los cuatro ocuparon el bien inmueble en el que vivían sus difuntos padres.

PUÑALADA EN LA ESPALDA

El cáncer mató a Maribel en dos años. Para entonces, Martha seguía en EEUU.

Por su lado, los dos hijos y el esposo de Maribel guardaban luto en la casa de Martha. Hasta que, por diversas circunstancias, el viudo de Maribel dejó la vivienda, al igual que su hijo menor, un joven de unos 20 años. Sin embargo, la hija mayor de Maribel, Roxana (nombre cambiado), se quedó ahí.

Transcurrieron como dos años y Roxana prácticamente se había “adueñado” de la casa de su tía Martha, que seguía en EEUU.

Roxana sentía tan suya la propiedad que incluso llevó a su novio a vivir con ella.

Mientras, desde el exterior, Martha estaba al tanto del accionar de su sobrina Roxana. Pero jamás imaginó que a su retorno a Bolivia, se enfrentaría a una demanda de usucapión interpuesta por esa joven a la que -literalmente- había mantenido desde que era niña, su sobrina.

SU SITUACIÓN

En principio, cuando Martha arribó al aeropuerto de Cochabamba, se trasladó de inmediato a su casa pero no pudo abrir la puerta porque estaba asegurada.

Entonces golpeó, hasta que el enamorado de su sobrina salió y, sin abrir la puerta, le dijo que Roxana estaba enferma y que necesitaba tranquilidad, así que no podía pasar.

Martha llamó a su familia que tiene en Cochabamba para informales sobre lo que sucedía.

Minutos después, los parientes de Martha y también el padre de Roxana llegaron hasta el lugar y encontraron a la recién llegada, parada en la puerta de su propia casa con sus maletas.

Una de las primas de Martha contó que el papá de Roxana, le dijo con bastante molestia a Martha que le entregarían su casa (enfatizando de manera despectiva la frase “su casa”) dentro de poco, pero por estos días tenía que dejar descansar a Roxana.

Para evitar más problemas, Martha aceptó y se alojó en la casa de sus parientes.

Desde ahí, el primo de Martha, que era abogado de profesión, indagó sobre la situación legal de su vivienda, esto porque a todos les parecía extraño que de la noche a la mañana Roxana actúe de esa forma.

En breve, el abogado descubrió que la casa tenía una demanda de usucapión, misma que había sido puesta por Roxana recién en mayo pasado.

Martha, como era de esperarse contestó la demanda y continúa con el proceso desde EEUU, país al que retornó hace unos días, por cuestiones laborales.

Por su parte, la sobrina de Martha se negó a darle la cara a su tía.

No obstante, Martha, conmovida con las justificaciones que su sobrina había dado para iniciar demanda de usucapión (que la casa había sido comprada para su mamá, que no conocía el lugar exacto donde vivía su tía, que habita la propiedad hace más de 10 años, entre otras cosas), no quería irse sin antes hablar con Roxana.

Así que, como si de una historia de novela se tratase, la interceptó el día de su boda y le pidió explicaciones en la parte externa de la iglesia, pero ni su sobrina o su novio dijeron algo. Los invitados y familiares quedaron perplejos.

Un contrato entre inquilino y dueño puede evitar la usucapión

Algunas personas que, por motivos de fuerza mayor deben dejar sus casas temporalmente, prefieren evitar las obligaciones contractuales, y buscan “cuidadores” que, muchas veces, terminan “apuñalándolos por la espalda”.

En ese sentido, el presidente del Colegio de Abogados de Cochabamba, Jorge Pinto, recomendó a los dueños que se tomen el tiempo de hacer un documento en el que conste por escrito bajo qué figura jurídica están dejando su propiedad a su inquilino, habitante o cuidador, si se quiere.

Este documento debe estar elaborado por un abogado y además debe ser reconocido por un notario de fe pública.

Según Pinto, con este papel, el propietario estará exento de una demanda de usucapión.

Y es que, su cuidador tendrá claro que se le ha dejado el inmueble bajo la figura de anticrético, alquiler u otro tipo.

Entonces, si la persona se queda, por ejemplo, en alquiler 30 años o más, no tiene derecho de plantear usucapión al dueño de la casa, según Pinto.

CONFIANZA

Más allá de esto, Pinto indicó que no está demás saber quién se está quedando al cuidado de la propiedad.

Esto lo sabe mejor que nadie Juan, un hombre oriundo de Uncía (Potosí) que radica hace más de 20 años en Cochabamba.

Este hombre cuenta que, por motivos laborales, cuando era joven (21 años) dejó la casa de sus papás en anticrético a una familia y les cobró 30 mil bolivianos.

Así, sin ninguna constancia del acuerdo que había hecho con sus inquilinos, el hombre se marchó a La Paz y permaneció en ese departamento por más de 30 años.

Ya cuando tomó la decisión de retornar a su pueblo, entonces ya había conformado una familia, sus inquilinos lo sorprendieron con una demanda de usucapión.

Juan, como era de esperarse, salió en defensa de la casa de sus padres.

Pero, para su mala fortuna, terminó perdiendo y además el juez le obligó a devolver el dinero de anticrético a la familia.

Para su consuelo, en lugar de devolver 30 mil bolivianos, solo entregó 30 centavos a la familia demandante, por un tema de devaluación de la moneda, según indica.

MÁS REQUISITOS

Casos como este dan cuenta de que antiguamente usucapir era posible con o sin buena fe.

Por eso, en la actualidad, según Pinto, los requisitos son más rigurosos.

Por ejemplo, a los demandantes se les pide documentos tan básicos como papeletas de luz o agua.

Y es que si alguien dice que habitó ininterrumpidamente una propiedad por más de cinco años se supone que mínimamente debió hacerse instalar servicios básicos (en el caso de los que se apropian de terrenos).

Por otro lado, también son importantes aquellas pruebas que tienen que ver con la responsabilidad ciudadana del que quiere usucapir.

Es decir, cuenta si el demandante, durante su permanencia en el inmueble, solicitó a la Municipalidad que asfalten su calle, asfaltó su acera, amuralló la vivienda, entre otras acciones.

Estas condiciones, sumadas a la buena fe (que hace referencia al goce de una propiedad como si fuera suya), son determinantes a la hora de usucapir.

Vale decir que el demandante que poco o nada ha hecho por refaccionar el lugar donde supuestamente ha vivido durante más de un quinquenio, tiene menos posibilidades de que la demanda de usucapión salga a su favor.

Hay usucapión si hay demandante

De ninguna manera un juez puede, de oficio, iniciar y tramitar un proceso de usucapión, pues esta operación es siempre a pedido de un demandante. Esta aclaración se debe a que en el pasado, en países ajenos a Bolivia, las autoridades judiciales procedían como les parecía en temas de usucapión.
Lo que no se puede usucapir

Son muchos los bienes muebles o inmuebles que no se pueden usucapir, sin embargo no está demás indicar que la usucapión solo se aplica a pertenencias individuales y no universales.

Esto quiere decir, que no se puede usucapir, por ejemplo, propiedades que están destinadas al uso público.

Cochabamba Hasta 20 demandas de usucapión recibe la Alcaldía cada mes

Cada amanecer, desde hace más de una década, el graznido de varios patos silvestres lo despiertan y cuando sale de su habitación, como ningún otro cochabambino, él tiene el privilegio de observar a las bulliciosas aves nadando en uno de los pocos espejos de agua que queda en la ciudad, la laguna Alalay.

Su casa está emplazada ahí, a orillas del depósito natural de agua, aunque este hombre recién se enteró que ni iniciando una demanda de usucapión a la Alcaldía, podrá obtener un derecho propietario en esta área protegida.

Ésta es solo una de las 20 demandas de usucapión que llegan mensualmente a la Unidad Jurídica de la Alcaldía Municipal de Cochabamba, según informó su director, Agapo Ferrufino.

Ferrufino mencionó, respecto al caso anterior, que el hombre edificó, sin permiso alguno, una casa en la ladera de la laguna Alalay, (frente al Country Club) y, bajo el justificativo de que mora en ese sitio hace más de 10 años, recientemente demandó de usucapión a la Municipalidad.

No obstante, el proceso no prosperó.

“Nosotros (la Alcaldía) nos hemos opuesto y el juez nos ha dado la razón. No se puede hacer una demanda de usucapión porque hay una ley que protege a esta laguna”, aseveró Ferrufino.

Al finalizar el proceso, la Unidad Jurídica de la Alcaldía, emitió una Resolución Técnica Administrativa (RTA) de demolición de la propiedad, a través de la comuna de Valle Hermoso.

Pese a que hasta ahora no se procedió con la destrucción de la casa, el dueño ya fue notificado.

Al igual que este hombre, existen otras personas que se adueñan temporalmente de espacios públicos, sin considerar que por ley los funcionarios municipales tienen el deber de resguardar los predios de propiedad estatal.

EN TODO TERRENO

Un aspecto que sorprende a los responsables de la Unidad Jurídica de la Alcaldía, además de las numerosas demandas de usucapión, es la procedencia de las mismas, “vienen de todos los sectores de Cercado”.

Por ejemplo, hace poco en la zona sur de Cochabamba, exactamente en la comuna Itocta, un señor puso una demanda ordinaria de usucapión por un espacio en el que la Municipalidad proyectaba construir un centro de salud.

Según referían vecinos del lugar, el hombre que quería usucapir construyó su vivienda hace varios años. Aunque, al parecer, solo era para sentar presencia, pues a simple vista la casa era bastante precaria.

Luego de un proceso, la Alcaldía ganó la demanda de usucapión y la vivienda ilegal fue demolida.

Esto se logró en gran medida, según Ferrufino, gracias a la preocupación de los funcionarios municipales por el caso.

ANTES NO CONTROLABAN

Ferrufino recordó que hace más de 10 años las autoridades de turno “no han hecho una defensa (de predios estatales)”.

Es así que, bajo la figura de usucapión, en gestiones pasadas se transfirieron bastante tierras municipales.

En cambio, actualmente los funcionarios, por ley, tienen la obligación de velar por los bienes inmuebles estatales, además de seguir de cerca cada una de las situaciones.

Entonces, cuando llega una demanda de usucapión, Ferrufino explicó que sí o sí van a inspeccionar la propiedad demandada.

Paralelamente, esta unidad pide respaldo documental a Catastro, Derechos Reales, y otras instancias que emiten los informes sobre la situación técnica y legal del inmueble.

Entonces, respaldándose en los papeles, los funcionarios “pelean” por los predios.

Pero los papeles no siempre dan la razón a la Municipalidad, pues existen situaciones en las que, luego de verificar la documentación de la contraparte, resulta que el demandante demuestra que tiene registro en Derechos Reales.

“En la oficina de Derechos Reales aparece un doble registro (tanto municipal como particular) pero nosotros nos oponemos. Hay varios casos en los que estamos pidiendo nulidad de registros”, explicó Ferrufino.

Argumentó que un área municipal no puede estar registrada en Derechos Reales a nombre de una persona particular.

RECOMENDACIONES

Ferrufino recomendó a la población que “ni por necesidad” compre una propiedad sin antes verificar la documentación.

Indicó que mínimamente tiene que haber minuta, planos aprobados, registro catastral, entre otros.

Aseveró que en las demandas de usucapión por predios públicos los más afectados son los cochabambinos, más que los mismos demandantes.