domingo, 14 de febrero de 2021

Propietarios e inquilinos dicen que la Ley de Alquileres no tuvo ningún impacto

Arrendatarios y arrendadores señalan que hay mucho desconocimiento sobre la norma y que esta fue promulgada a destiempo, lo que dificulta su aplicación. El reglamento recién fue publicado en enero.

Propietarios de inmbuebles e inquilinos señalan que casi seis meses después de la promulgación y más de tres meses desde su entrada en vigencia, la Ley Excepcional de Alquileres no ha tenido ningún impacto, ya que llegó a destiempo.

“Desde que salió la ley no cambio nada, el dueño de casa no rebajó ni un boliviano el alquiler, echó a dos inquilinos por falta de pago y se niega a condonar nada, esa ley no nos ha beneficiado en nada, no ha tenido ningún impacto”, señala Jorge Merino, un inquilino que se dedica al comercio informal.

La falta de conocimiento de la ley y su tardía reglamentación ha hecho que muchos inquilinos que tenían la esperanza de beneficiarse de la ley hayan tenido que resignarse a pagar los cánones de alquiler completos, negociar diferimientos con sus arrendadores o abandonar las viviendas o locales comerciales que ocupaban al no poder pagarlos.

“El dueño del local donde tengo mi negocio cambió las chapas cuando le dije que necesitaba que me rebajara el arriendo, al final he tenido que dejarle las mesas y parte del menaje de cocina para que me perdone una parte del alquiler, pero qué iba a hacer, necesitaba trabajar”, explica el propietario de un snack en la zona de Llojeta que alquila un local.

En otros casos los inquilinos y propietarios no pudieron llegar a acuerdos y fueron desalojados.

 “El dueño de casa me cortó el agua y la luz, aún cuando sólo estaba atrasado unos días, me dijo que no quería problemas por la ley y que mejor me fuera y tuve que hacerlo, tuve que entregarle la garantía, pero hasta ahora me llama para pedirme plata por las refacciones que él dice que tuvo que hacer al garzonier que me alquilaba”, relata.

 Ante esta situación, algunos inquilinos señalan que han debido buscar asesoría legal para defenderse de sus arrendadores.

Sin beneficios

La norma, originalmente propuesta en abril del año pasado,  como una medida para mitigar los efectos de la crisis económica causada por la pandemia del coronavirus y la cuarentena, establece la condonación del 50% de los alquileres a los inquilinos que reciban un salario en el sector público.

La norma, además, establece a favor del arrendador un descuento del 50% en el pago del Régimen Complementario del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA), además de beneficios impositivos de parte de los gobiernos autónomos municipales.

“Los beneficios para el arrendador no existen, solo en el papel. He tenido que negociar bajo amenazas con mis inquilinos para poder cobrar parte de los alquileres, todo con la esperanza de recibir algo a cambio, pero la reglamentación de la ley recién ha salido y en impuestos aún no saben cómo funciona”, explica Manuel Cabrera, propietario de dos locales comerciales.

Otros arrendadores que no otorgan factura por el alquiler esperaban descuentos en los impuestos municipales a los bienes inmuebles; sin embargo, hasta el momento el Gobierno no ha emitido ninguna reglamentación al respecto.

“Sólo ha salido el tema del RC-IVA, pero eso no me beneficia en nada, yo he hecho los descuentos a mis inquilinos, incluso lo he hecho de manera retroactiva, pero no recibo ningún beneficio, no es justo”, agrega otro propietario.

La ley señala también que los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos hasta que concluya la cuarentena en todas sus modalidades, lo que ha afectado a otros arrendadores que esperaban construir en sus terrenos.

“Quiero construir un edificio en mi terreno, pero no puedo sacar a mis inquilinos porque me amenazan con procesos si lo hago y tampoco quieren pagarme el alquiler, esa ley solo ha creado conflictos”, agrega Carlos J., otro propietario. 

Principales características  de la ley

    Rebaja La norma  señala que  el costo de los alquileres será reducido en un 50% como mínimo durante el tiempo que dure la cuarentena, siempre y cuando  no haya una negociación previa y satisfactoria  entre inquilino y propietario del inmueble arrendado. Este beneficio rige desde el establecimiento de las medidas de cuarentena  hasta tres meses después de su  levantamiento, en todas sus modalidades.

    Montos Las medidas dispuestas irán para los inmuebles cuyo monto por pagar no exceda los  5.000 bolivianos en espacios destinados a vivienda;   7.000 bolivianos  en tiendas y espacios comerciales y   15.000  bolivianos para inmuebles destinados a la actividad industrial.

    Impuestos En retribución al descuento de los alquileres,  el propietario será beneficiado con la condonación en el pago del impuesto RC-IVA obtenido mediante el pago del canon de alquiler en un mínimo del 50%. 

    Prohibiciones Asimismo, la norma expresa que quedan prohibidos los desalojos de inquilinos de los bienes inmuebles que arriendan hasta tres meses pasada la cuarentena nacional. Asimismo, se dispuso el congelamiento de los cánones de alquiler.


Reglamento parcial de la ley fue publicado

Los dueños de casa que condonaron alquileres a sus inquilinos debido a la crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus podrán pagar  impuestos con una disminución de 50%  desde este trimestre, según el Decreto Supremo 4450 que reglamenta la Ley  Excepcional de Arrendamientos 1342, publicado el pasado 13 de enero.

  El reglamento  establece la forma en la que se aplicará  la  reducción en 50%  del RC-IVA.

“Los contribuyentes del RC-IVA que hubieran condonado el canon de alquiler en un mínimo del 50%, en aplicación de la Ley  1342, podrán deducir en el primer trimestre de 2021 el impuesto determinado por el importe equivalente al 50% de la alícuota aplicable a los montos facturados con la condonación, de acuerdo a lo que se establezca en norma administrativa reglamentaria a ser emitida por el Servicio de Impuestos Nacionales”, dispone el artículo 5 del Decreto Supremo 4450.

Además precisa que si el saldo resulta  a favor del contribuyente, con mantenimiento de valor, será compensado en los trimestres siguientes.

También especifica que para ser beneficiado con la condonación del RC-IVA, los contribuyentes deben presentar ante  el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) una copia del documento privado o acta de conciliación conforme a la normativa vigente, en el que se acredite la rebaja, como mínimo, del cincuenta por ciento (50%) del canon de alquiler.

La norma alcanza a los propietarios de bienes inmuebles otorgados en alquiler cuando el canon pactado, por cada contrato, no exceda los 5.000 bolivianos para vivienda; 7.000 bolivianos  para actividad comercial, y 15.000 bolivianos para actividad industrial. 

domingo, 24 de enero de 2021

La pandemia cambia el texto de los nuevos contratos de alquiler en Bolivia

 Ley. Antes de publicarse la norma, tanto inquilinos como arrendatarios habían conciliado descuentos. Ahora, los nuevos acuerdos incluyen cláusulas que indican que el monto del alquiler ya viene con descuento

La Ley Excepcional de Arrendamientos que busca mitigar el impacto económico de la pandemia Covid-19 entró en vigencia el 29 de octubre con su publicación en la Gaceta Oficial de Bolivia. Desde el sector inmobiliario dicen que esta norma sirvió como base de negociación entre ambas partes sobre todo para los contratos o acuerdos realizados antes de la pandemia. Sin embargo, la novedad es que luego del confinamiento, a los contratos de alquiler se le incluyeron nuevas cláusulas donde indican sobre todo que el monto que dice el contrato ya viene con el descuento.

La ley establece medidas a favor del inquilino, como la reducción en un 50% del canon de alquiler cuando no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario o arrendador para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.

También dice que las medidas de reducción se aplicarán a los alquileres pactados de manera verbal o escrita, cuando el costo pactado o calculado de forma mensual, no exceda a un máximo de Bs 5.000 para bienes inmuebles destinados a vivienda, Bs 7.000 para bienes inmuebles destinados a tiendas o espacios comerciales o de prestación de servicios; y de Bs 15.000 para bienes inmuebles destinados a actividades industriales.

Contratos pospandemia

Según Cleya Menacho, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), los contratos de alquileres pospandemia ya vienen con los descuentos que dice la norma. “Por ejemplo, hay alquileres de $us 900 que hoy están en $us 600; es decir, si bien no es del 50%, representa una reducción significativa y acordada entre las partes”, explicó Menacho.


En los nuevos contratos llevan una cláusula en la que dicen que el precio ya está con los descuentos. “La gente, luego de la publicación de la ley empezó a decir que quería su descuento y, por eso, los contratos elaborados a partir de septiembre, cuando se empezó a reactivar el sector inmobiliario, cuentan con la reducción establecida por ley”, señaló la titular de Caincruz.


Un ejemplo de esta cláusula en los contratos de un año señala que “conforme a la Ley Excepcional de Arrendamientos de emergencia sanitaria Covid-19, el canon de alquiler mensual del inmueble es de $us 350, monto que ya ha sido voluntariamente pactado entre ambas partes en virtud de un acuerdo de atención a la emergencia sanitaria por Covid-19 y conforme a la Ley Excepcional de Alquileres que contempla la posibilidad de alcanzar de forma voluntaria un acuerdo entre partes en el canon de alquiler y el cual se aplicará todo el resto del plazo del contrato”. Esta cláusula tiene el objetivo de proteger a los propietarios de los inmuebles.


Según Franz Rivero, CEO de la inmobiliaria Corporación UNO, esta ley puede generar más perjuicios que beneficios porque de forma espontánea la población ya ha llegado a acuerdos, pero su publicación oficial puede desconfigurar esos arreglos anteriores.


El también abogado convocó a propietarios e inquilinos que tienen contratos antes de la pandemia a que no lleguen al extremo de enfrascarse en una posición de que se les descuente sí o sí e ir a juicio. “Son más los riesgos de encasillarse en una posición y aspirar que de manera forzada se llegue al 50% de descuento, que llegar a un acuerdo de forma bilateral”, dijo el expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz)


Para Pablo Quiroga, socio de la franquicia de bienes raíces Century 21, la ley sirvió como base de negociación. Algunos querrán acogerse a ella, pero agregó que los clientes negociaron por su cuenta, tanto propietarios como inquilinos.


“Ellos llegan a un acuerdo, esto en lo que respecta a los contratos prepandemia, porque en los acuerdos pospandemia ya están previniendo esta situación con nuevas cláusulas, en caso de que pueda venir otra ley u otra cuarentena”, explicó Quiroga.

Otro es el caso de que los inquilinos que pagaron normal durante varios meses de la cuarentena, en este panorama “se está viendo que se quiere llegar a la reducción de un porcentaje o que vaya a cuenta de los próximos meses”, señaló Rivero.

Descuento en impuestos

Todos los propietarios de inmuebles que condonaron hasta el 50% de sus rentas a sus inquilinos serán favorecidos con la devolución del mismo porcentaje del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA). La medida quedó establecida en el Decreto Supremo 4450, promulgado el 13 de enero.

Esta normativa reglamenta la Ley Excepcional de Arrendamientos (Ley 1342), que establece un descuento del 50% de los alquileres. El DS 21531, señala que “los contribuyentes del-RC-IVA, por ingresos de alquiler declararán y determinarán el impuesto sobre el ingreso percibido o devengado por cada periodo mensual que forma parte del trimestre”.

Cambios

Pandemia. Ahora los contratos de alquiler se refieren a la emergencia por Covid-19 y mencionan la Ley Excepcional de Alquileres.

Protección. Las empresas de bienes raíces indican que las cláusulas tienen el objetivo de proteger a los propietarios de bienes inmuebles ante sus arrendatarios.

Negociación. Los propietarios e inquilinos acordaron descuentos entre un 20% y el 50%. Las empresas especializadas indican que los clientes que pagaron de forma normal sus alquileres, ahora con la ley están dialogando descuentos a futuro.

lunes, 27 de julio de 2020

Bajan precios de alquileres, pero valor de inmuebles no se reduce

Ejecutivos de una inmobiliaria y de UltraCasas señalan que hay mayor demanda por alquiler de casas y departamentos, lo cual hizo bajar un poco los precios.

La construcción y el mercado inmobiliario son un termómetro de la economía y, cuando transcurrieron tres meses de la declaratoria de cuarentena por la pandemia del coronavirus, en el sector afirman que los precios de los alquileres de inmuebles han caído, mientras que los valores de venta de casas y departamentos se mantienen invariables.

El arquitecto Roberto Jordán, gerente de comercialización de Bolivian Real State, una de las principales inmobiliarias en el sector, señala que los alquileres han disminuido. Por ejemplo, si alguien pedía 800 dólares por un inmueble, ahora la oferta está entre 500 y 600 dólares. “Hay mucha gente que vive del alquiler de sus viviendas y ha visto que debe bajar precios si quiere acomodar el inmueble”, precisó.

Por otra parte, hay muchas personas que por cuestiones de rebaja de sueldo o debido a que quedaron desempleadas han abandonado inmuebles en alquiler al no poder llegar a un acuerdo con los propietarios para un ajuste, por lo que buscan otro lugar para vivir pero con un precio inferior.

“De estar en condiciones de pagar 800 dólares por un departamento, ahora la gente sin casa busca algo de 500 dólares o menos a fin de poder cubrir la vivienda de acuerdo a sus nuevas posibilidades tras la cuarentena”, subrayó Jordán.

La actividad inmobiliaria en abril y mayo estuvo paralizada por las restricciones sanitarias y la población permanecía en sus casas, pero con la flexibilización del confinamiento el sector ha vuelto a tomar un impulso sobre todo por la demanda de inmuebles en alquiler.

En el caso de la compra-venta de casas y departamentos, Jordán señaló que hay también un mayor movimiento porque los anteriores meses no se podía visitar los inmuebles por las restricciones, pero ahora ha vuelto el interés. “Hay movimiento, no está paralizado, pero tampoco es que la gente ha salido a comprar como loca. Muchos seguro están viendo qué hacer con su dinero, si lo va a invertir o no”, añadió.

Sin embargo, el gerente de Comercialización de Bolivian Real State aclaró que no se observa una rebaja en los precios de los inmuebles. “No es que de pronto una casa que costaba 100 mil dólares ahora se la este ofreciendo en 60.000 dólares, eso no está ocurriendo”, remarcó.

Jordán cree que aún hay que observar lo que ocurre en los próximos meses para evaluar si los precios se mantienen o no, todo dependerá de la evolución de la pandemia del coronavirus, de la situación económica, si hay o no elecciones.

Por su lado, el gerente comercial de UltraCasas.com, Julio Cronembold, explicó que la demanda y búsqueda de inmuebles estuvo paralizada y cayó en abril y mayo, pero con la flexibilización de cuarentena hay un despegue. “La demanda de gente que deja datos en el portal de UltraCasas y busca comprar o alquilar entre abril y mayo cayó en 70% comparado con primeros meses de 2019, en junio se recupera en 14% porque la gente ha vuelto a buscar”, anotó.

En el caso de la demanda de casa o departamento en alquiler entre abril y mayo bajó en 67%, mientras que la venta cayó en 78%. Eso es normal porque ante la incertidumbre, lo que hace la gente es alquilar, agregó.

Sin embargo, la búsqueda de inmuebles en alquiler en junio se recupera en 15%, pero la venta apenas sube 2%, que no significa nada o una posible reactivación.

El portal de UltraCasas.com recibe en promedio 300 mil visitas de forma mensual.

Respecto a los precios el ejecutivo de UltraCasas.com sostuvo que no hubo variación. “Había algo de especulación con precios altos de los inmuebles antes de la pandemia, pero ahora se sinceraron y no se puede hablar de una caída de precios, solo hay un ajuste para vender”, aclaró.

De acuerdo con Cronembold se debe observar si en los siguientes meses hay una variación de los precios hacia abajo y si persiste la demanda. “Junio ha sido un mes bueno, pero no me animo a predecir que julio termine igual, hay una cierta reactivación que tenga que ver con un rebote de lo que ocurría antes de la pandemia. Si se confirma el movimiento en julio y agosto, quizás se pueda decir que el sector se va a recuperar”, puntualizó.


470 mil empleos en riesgo en construcción

La actividad económica de la construcción es intensiva en mano de obra, por lo que es fundamental para mantener los niveles de empleo que genera el sector y que por la crisis y la pandemia está en riesgo, indicó el gerente de la Cámara Departamental de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), Javier Arze.

“De forma directa la construcción emplea a unas 470 mil personas que actualmente tienen su fuente de trabajo en riesgo por la crisis que atravesamos”, advirtió.

La construcción representa aproximadamente el 4% del PIB de Bolivia y emplea a más del 9% de los trabajadores en el país.

Según Arze se debe esperar un tiempo para determinar con mayor precisión el impacto en la ocupación del sector que tendrá la crisis, pero afirmó que será importante.



Se reactivan algunas obras en construcción de forma lenta


A partir de la segunda quincena del mes de mayo, en el marco de las flexibilizaciones de la cuarentena condicionada y dinámica, se ha producido una lenta pero sostenida vuelta al trabajo en la construcción, señaló el gerente genera de la Cámara Departamental de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz), Javier Arze.

“Si bien es una reactivación y mejora frente a la paralización total en la que nos encontrábamos, hay que señalar que sólo se están reiniciando obras que ya estaban en marcha antes de la paralización por la emergencia sanitaria, y principalmente los que corresponden al sector privado e inmobiliario”, aclaró.

Según Arze, todavía falta un tiempo hasta que el sector retome el ritmo de actividad que existía antes de la pandemia.

El sector está a la espera del lanzamiento de nuevas obras en el marco del anunciado “Plan Nacional de Reactivación del Empleo”.

Las primeras obras que se han reactivado después de la paralización corresponden a la inversión privada, especialmente inmobiliaria, que está empezando a recuperar el ritmo que se tenía antes de marzo.

En cuanto a las obras financiadas por las instituciones públicas a través de la inversión pública, la situación es más compleja porque se parte de una situación de importantes deudas acumuladas por planillas de avance de obra impagas y los problemas de flujo de ingresos por parte de las diferentes administraciones (nacional, departamental y municipal) debido a las consecuencias de la pandemia. Este es un problema a resolver, dijo.



viernes, 3 de julio de 2020

Video Diputada Mallon Explica la Ley de Alquileres

Cuarentena impulsa la demanda de alquileres de menor precio

Muchas personas o empresas, al ver disminuido sus ingresos, están buscando alternativas más económicas y espacios más pequeños

La cuarentena ocasionada por la pandemia de coronavirus ha causado que la demanda de alquileres crezca entre un 25% y 60%, de acuerdo con los datos de las empresas del sector inmobiliario.

En el caso del portal www.infocasas.com.bo, las solicitudes de alquileres han crecido entre un 25 y 30% durante este periodo, sobre todo en el mes pasado, comparadas con las de antes del confinamiento. Así lo informó su country manager, Rodrigo Knebes.

“Hay un pico de búsquedas. La gente no deja de alquilar, pero en esta coyuntura está buscando algo que se ajuste a su nueva realidad, con ingresos menores”, dijo Knebes.

En tanto, en RE/MAX los alquileres acapararon el 60% de las transacciones que realizaron en junio, un porcentaje superior al registrado antes de la cuarentena.

“Hay empresas que no necesitan tanto espacio para operar (porque la gente está trabajando desde sus casas) y están buscando oficinas con menos metros cuadrados y más económicas. Eso ha elevado la demanda”, expresó Oliver Viera, director nacional de RE/MAX. "En el caso de los alquileres de viviendas, la disminución de los ingresos de los inquilinos ha hecho que busquen opciones más baratas", agregó Viera.

En un par de meses, según el director nacional de RE/MAX, la alta demanda de alquileres ocasionará que los precios suban y, por ende, que mucha gente opte por comprar un inmueble en lugar de pagar una renta, ya que preferirán destinar esos recursos a pagar una cuota bancaria.

A decir de Franz Rivero, CEO de UNO Corporación Inmobiliaria, casi de forma generalizada, los cánones de alquiler han sufrido una reducción, tanto para uso residencial como comercial y corporativo.

Algunos inquilinos que no han llegado a un acuerdo con los propietarios de inmuebles, están resolviendo sus contratos y buscando nuevas opciones más pequeñas en su mayoría porque están implementando el teletrabajo. Otras (la minoría), están necesitando más espacios o tamaños más grandes (es el caso de empresas del sector farmacéutico y de alimentos), explicó Rivero.

Por su parte, Pablo Quiroga, director de Century 21, manifestó que mucha gente que vive en alquiler está tratando de 'achicarse' y eso ha impulsado la demanda. En los próximos meses, según Quiroga, habrá un mercado de alquileres fuertes.

Ley de reducción de alquileres


Esta semana, la Ley de Excepción de Arrendamientos, que fija el descuento del 50% de los alquileres durante la cuarentena por el coronavirus, fue remitida al Órgano Ejecutivo para su promulgación y su aplicación, la cual sería retroactiva al 17 de marzo.

Con respecto a ese tema, Knebes señaló que lo óptimo sería que el mercado se regule por sí mismo, es decir, que se lleguen a concertaciones entre partes (inquilinos y propietarios). “Existe empatía y conveniencia. Las personas que están alquilando su inmueble considero que entienden que estamos en una situación crítica y tampoco quieren perder un inquilino que les genera un ingreso durante este periodo, ya sea un 30, 40 o 50% menos. Pero debe ser una negociación particular entre ambos. Incluso puede que se suspenda hasta un mes el pago”, sostuvo.

A decir de Knebes, la norma afectaría el derecho de la propiedad y lo preestablecido, además genera incertidumbre para el futuro, ya que no hay seguridad e incentivo para los inversionistas. “Habría que analizar a profundad la ley y su duración”, señala.

Por su parte, Viera considera que la ley es inconstitucional, ya que no puede ser retroactiva. “No se puede mandar algo hacia atrás. ¿Ahora qué va a pasar? Los que cumplieron esos meses van a pagar el 50% en los siguientes. Va a ser un problema”, señaló.

Para Quiroga, la ley debe servir de base para la negociación entre inquilinos y propietarios de inmueble, en base a la situación de cada uno.

En tanto, Rivero indicó que la norma tiene serios cuestionamientos y que, en cuanto sea promulgada, será cumplida mientras no se manifieste en contra el Tribunal Constitucional.

Respecto a sus efectos comerciales, el CEO de Uno Corporación Inmobiliaria señaló que ya está generando que algunas personas interesadas en tomar nuevos alquileres, insinúen si el valor ofertado será cerrado en la mitad, siguiendo lo que prevé la ley de condonación de alquileres que aún no ha sido promulgada.

¿Quiénes ganan y quiénes pierden?

Al ser consultado sobre ¿quiénes ganan y quiénes pierden con la promulgación de la ley de alquileres? Knebes indicó que eso depende de muchos factores y cada caso particular, ya que los bienes raíces son muy amplios e implican a todos los sectores socios económicos, por lo que se tendría que hacer una segmentación para estudiar mejor la situación.

En teoría quienes podrían ser más afectados, según Knebes, podrían ser los propietarios de inmuebles que dependen al 100% de sus alquileres para vivir.

Esa opinión es compartida por Viera, quien, considera que no se puede obligar a la gente (mucha de la cual ha hecho sacrificios para comprar un inmueble y alquilarlo) a resignar la mitad de sus ingresos.

De igual manera, Quiroga cree que los grandes perdedores serán las personas que se dedican a alquilar inmuebles, porque ingresarán menos dinero, ocasionando que incluso no puedan cumplir con sus deudas.

A decir de Rivero, perderán o ganarán ambas partes, de acuerdo con el trato que alcancen. “Para evitar mayores inconvenientes, es recomendable buscar el asesoramiento de un corredor inmobiliario.