ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Cocina

La Cocina es la zona de servicio (área húmeda) donde se realizan las actividades de cocinar alimentos, es importante que esta área se encuentre separada de las demás.

Vista de una cocina

Antropometría – Ergonomía Directriz en el diseño de los objetos y espacios, determinados por las dimensiones del cuerpo humano

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Distribución de áreas (ambientes) de la vivienda - Antropometría – Ergonomía

 Directriz en el diseño de los objetos y espacios, determinados por las dimensiones del cuerpo humano.

Esquemas de Formas, Distribución de Mobiliario de comedor según componentes.

Antropometría – Ergonomía

Directriz en el diseño de los objetos y espacios, determinados por las dimensiones del cuerpo humano

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Distribución de áreas (ambientes) de la vivienda - Sala – Comedor

 En la zona social y familiar, es importante por realizarse actividades de descanso, alimentación y/o estudio, generalmente es el espacio de mayor dimensión pueden ser continuos con otros espacios de uso común como la cocina y el hall (pasillo amplio).  

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Distribución de áreas (ambientes) de la vivienda -

 Una buena distribución, dispone espacios necesarios para el desarrollo de las distintas actividades dentro de la vivienda por los miembros de la familia. Cada obra tiene sus características específicas, ya que están ajustadas a las necesidades de cada familia, siendo importante que la distribución sea practica y funcional.

Esto tiene que ver con la disposición sala comedor, baños, cocina y dormitorios. No es lo mismo diseñar una vivienda de un solo dormitorio que hacerlo de tres dormitorios, se tiene que tener en cuenta la composición de la familia.

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Relación funcional de una vivienda

 Bajo este esquema, se visualiza la distribución de una vivienda clasificada por sectores según su función (zonas y/o áreas) que debe contar una vivienda funcional. 

•  Zona seca: integrada por dormitorios, comedor, sala y/o estar
• Zona húmeda: integrada por la cocina, baño y lavandería

Con circulaciones:

• Principales
• Secundarias
• Verticales
• Horizontales

Con equipos y/o mobiliarios:

• Fijos
• Móviles

Esquema funcional de una vivienda de un nivel

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Vivienda adosada T-1 y T-2

 Es cuando la vivienda se encuentra unida a un muro perimetral, esta puede ser continuo o discontinuo, con apertura de ventanas hacia sus retiros. 

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Esquema de agregación de vivienda en el terreno - Vivienda Aislada

 Es cuando la vivienda no está en contacto con el muro perimetral o con una edificación

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA - Ubicación de la vivienda en el terreno

 La ubicación y las condiciones del terreno como, forma, pendientes y las colindancias son aspectos fundamentales que deben considerarse antes de construir, así también la disponibilidad de los servicios básicos

El lugar apropiado para construir una vivienda es sobre suelos firmes y resistentes, ya que permitirán un buen comportamiento de la cimentación. Se recomienda tomar en cuenta lo siguiente:

• En el caso de construcción en pendiente alta el emplazamiento de la construcción deberá alejarse por lo menos a 3 metros de un talud o del extremo del predio
• En lugares de relleno emplazar la estructura buscando un terreno firme.
• No construir en zonas deslizables
• Si el predio se encuentra cerca de ríos, quebradas y cauces se recomienda mantener la franja de seguridad a 25metros.
• En lugares con pendientes pronunciadas, se recomienda la construcción de taludes y realizar obras de estabilización.

ASPECTOS FUNCIONALES DE LA VIVIENDA

 Los aspectos funcionales en la vivienda tienen la finalidad de poder dar un adecuado uso a los espacios debiendo considerar lo siguiente:

• Ubicación de la vivienda en el terreno
• Distribución de áreas (ambientes)
• Clima
• Asoleamiento – Orientación
• Ventilación e iluminación
• Circulaciones

Así también se deben considerar todas las áreas que conforman la vivienda de acuerdo a lo siguiente:

• Área intima, compuesta por los dormitorios
• Área de servicio, donde se encuentran ubicados la cocina y baños.
• Área social, conformada por la sala (estar) y el comedor.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Diseño – Arquitectura.

 El diseño se conceptualiza como el proceso previo en la búsqueda de una solución constructiva, que responda a las necesidades del futuro usuario, sus actividades y el objeto para el cual se desarrollará el proyecto.

El diseño es, el paso que se debe dar cuando se quiere llevar a cabo un proyecto, y abarca desde la planificación previa de este hasta la definición del aspecto final que tendrá, su importancia aparte del aspecto estético, radica sobre todo en el ahorro de recursos que conlleva su buena ejecución de este.

Se describen algunas consideraciones Importantes para el diseño de la vivienda:

Modelo;

 La geometría o forma de una vivienda debe estar relacionada con la ubicación geográfica de éste considerando las características de la región, así como las condiciones climatológicas.

Orientación;

 La orientación es esencial para el buen diseño y comportamiento energético de una vivienda, considerando las condiciones climatológicas existentes de cada región de modo que se atenúen los factores climáticos de cada una de ellas. Nos referimos a la entrada de luz y calor a la vivienda procedente del sol, así también los espacios ganan visualmente en amplitud si están bien iluminados, una vivienda que recibe luz y radiación solar nos proporciona mejor calidad de vida y bienestar que una sombría.

Ventilación; 

Está muy relacionada con la orientación y la tipología y es, sin duda, el factor más importante para el buen comportamiento energético de una vivienda. Para un buen diseño de la ventilación de una vivienda es necesario estudiar previamente los condicionantes climáticos existentes en la zona, sobre todo en lo concerniente al viento predominante y la humedad relativa.

Distribución;

 En la vivienda, existen espacios particularmente de uso diurno (sala, comedor, cocina accesos, baños) y nocturno (dormitorios), se realizan actividades diferenciadas en el tiempo y en la forma, por lo que una buena distribución de la vivienda debe reflejar esta diferenciación de forma clara.

Materiales;

 Es importante la buena elección y, sobre todo, la correcta aplicación de los distintos materiales de construcción que componen la vivienda. Serán materiales adaptados al entorno, con un bajo nivel de mantenimiento y degradación ante agentes climatológicos, así como de fácil mantenimiento o reposición en el tiempo.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - CONSIDERACIONES DE DISEÑO Y RELACION CON EL TERRENO

 Terreno es el espacio físico donde se levanta una construcción el mismo debe presentar cualidades que son variables en relación con el destino de la misma construcción (urbano o rural) incidiendo en los parámetros que son permitidos para la edificabilidad.

Es importante considerar las características del terreno ya que de eso dependerá la seguridad y resistencia de un proyecto.

Siempre se debe buscar información del terreno, por la zona donde se ubica, colindancias, etc., ante la falta de información es importante hacer un estudio de suelos previos, que determinará la resistencia del mismo y consiguientemente el tipo de cimentación que deberá utilizarse.

En consecuencia, las condiciones geológicas del terreno y el área donde este se ubique, no deberán presentar ninguna amenaza o peligro para la construcción de la vivienda, lugares propensos a erosión de suelos, inundaciones y contaminación no son aptos para viviendas, a menos que se tomen las medidas necesarias y adecuadas para eliminar el riesgo.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Implementación constructiva según especificación de la actividad productiva.

•  Los ambientes productivos deberán incorporar el aislamiento térmico acústico en pisos, muros y cubierta (Si corresponde).
• Se deberán incorporar ítems con materiales adecuados que aseguren la no contaminación al medio ambiente.
• Para actividades productivas que demanden el uso de agua se deberá incorporar obligatoriamente el reciclado de agua de lluvia.
• Para ambientes productivos que requieran garantizar un ambiente libre de contaminación se deberá incorporar revestimientos de cerámica o similares en muros y pisos según requerimientos.
• Para ambientes productivos que generen la emisión de vapor o similares se deberá incorporar acabados que garanticen su impermeabilidad.
• Adecuaciones de ambientes especiales, que respondan a las necesidades de las actividades productivas.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Condiciones de uso y destino de la vivienda productiva:

•  Vivienda destinada a la residencia habitada por una familia.
• Área de trabajo, ambiente de producción y/o comercialización. (La familia adapta en su vivienda espacios para desarrollar actividades que pueden significar ingresos, dentro de los cuales emerge la necesidad de una Vivienda Taller)
• Desarrollo de habilidades en producción propia o familiar.
• Generación de productos incorporados al mercado.
• Emprendimientos de producción nueva o tradicional.

EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, LA EXCLUSIDAD DEL BUEN VIVIR

 “Un proyecto exclusivo, emplazado en la urbanización más exclusiva, para un estilo de vida exclusivo en nuestra ciudad”, es el eslogan que describe el valor y las características de EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, un proyecto vanguardista y prestigioso, que aporta desarrollo y crecimiento a Cochabamba, de la mano del visionario empresario, Julio León Prado y la empresa Lote y Casa (Lycsa S.A.), que él preside. 

Por tradición, EL BOSQUE SUR, uno de los complejos más exclusivos de la ciudad, solo tuvo casas dentro del condominio, estando cada una en un rango de precios de hasta los $us. 1.400.000, dependiendo del diseño y las características de las propiedades.

A partir de la fecha, con EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, 12 familias podrán vivir en uno de los exclusivos departamentos de lujo que se construyen dentro de EL BOSQUE SUR, donde sus futuros propietarios compartirán similares gustos, estilos de vida, seguridad y privacidad característicos del lugar, por un precio de $us. 360.000. 

La empresa ICE Ingenieros S.A., reconocida por sus construcciones civiles, viales y urbanas a nivel nacional, es la responsable de la edificación, mientras que RE/MAX LIBERTAD, a la cabeza de su CEO y Broker Owner, Sergio Bayá, será el responsable de la comercialización y del asesoramiento legal, financiero, de comercio exterior y de rentabilidad, enfocado al área inmobiliaria, de los potenciales y selectos compradores de tan importantes inmuebles. El ejecutivo, es el único agente certificado RE/MAX Collection en Cochabamba, la división de Inmuebles de Lujo y Alto Status de RE/MAX Internacional. 

EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO no es uno más de los proyectos emplazados alrededor de una plazuela de la ciudad o un barrio de la zona norte, sino que es el único proyecto de lujo, ubicado en la urbanización más lujosa y exclusiva de la ciudad. Un complejo con las más extensas, confortables, imponentes y bien construidas áreas verdes, provistas de bosques naturales con árboles de especies nativas de la región, donde fluyen riachuelos naturales que bajan de la cordillera del Tunari y que bañan las áreas de la urbanización. De ahí deriva el nombre de “El Bosque”, por lo tanto, las condiciones de ubicación, características geográficas, estructurales, de estilos de vida, privacidad y discreción, así como de tranquilidad, paz, armonía del entorno y la modernidad de las áreas deportivas, de recreación, sociales y de seguridad personalizada, son incomparables con cualquier otro proyecto de lujo en Cochabamba. 

“Por todo lo descrito, EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, es y será el único proyecto de lujo en nuestra ciudad, que hará que la plusvalía en la inversión realizada por los futuros propietarios, nunca decaiga, sino más bien, incrementen su valor al estar en la urbanización cerrada más selecta de la ciudad, como es el caso de EL BOSQUE SUR”, señaló Bayá, al acotar que esta es la única y gran oportunidad para comprar uno de los 12 departamentos de lujo y disfrutar toda la vida de un hogar confortable y seguro, pero a la vez de tener una inversión altamente rentable y con alta plusvalía futura.  

Los 12 departamentos están emplazados en una torre de 10 pisos, distribuidos en dos departamentos por planta.  Las viviendas situadas en la planta baja, denominadas A y B, tienen un precio de $us 325.000 y son de 277 m2, provistas con una master suite y dos suites, mientras que los departamentos designados C y D, tienen un precio de $us 360.000, son de 290 m2 y están equipados con una master suite y dos suites. Ambos tipos de viviendas se pueden adquirir con financiamiento directo a dos años sin intereses o con financiamiento bancario. 

Con el 80% pagado, el comprador puede tomar posesión del departamento y continuar pagando el resto mientras vive en la propiedad. Cabe mencionar, que antes de haber sido presentado oficialmente el proyecto, el 20% de las viviendas, ya están vendidas. 

Todos los departamentos poseen un diseño arquitectónico con los más altos estándares de calidad; cocina equipada e integrada al área de servicio, almacén y lavado; áreas de trabajo y entrenamiento; suites exclusivas con baño privado, vestidores y terraza; iluminación LED directa controlada mediante sistema de domótica que permite atenuar o incrementar la intensidad de la luz;  ventanales amplios de PVC con vidrio templado aislante termoacústico que ofrecen vistas privilegiadas, además de rieles de cortinas integradas al sistema de domótica. Asimismo, cuentan con pisos con tecnología de madera natural tratada, mesones de cuarzo, herrajes de industria alemana y grifería importada de última generación, por solo citar algunas de las innumerables características que conforman los exclusivos departamentos.

Junto a la presentación de EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, también se dio a conocer EL BOSQUE COMERCIAL, el espacio empresarial más atractivo y rentable de la ciudad jardín, ubicado en el acceso a la urbanización EL BOSQUE SUR. 

“EL BOSQUE COMERCIAL ya está disponible desde hoy. En este exclusivo centro comercial funcionará un supermercado (planta baja y subsuelo), un gimnasio & spa de alto status (primer piso) y un restaurante gourmet que cuenta con una Terraza View 360 de la ciudad de Cochabamba (tercer piso), a su vez, tiene de áreas de parqueos y depósitos en el semisótano. Los potenciales inversionistas que deseen adquirir un espacio, se favorecerán con los alquileres de estos inmuebles comerciales que les generarán una altísima rentabilidad, con ingresos más atractivos que los que les ofrecen un DPF o una cuenta SAFI; es realmente invertir con visión y de manera empresarial”, aseguró el CEO de RE/MAX LIBERTAD, añadiendo que EL BOSQUE COMERCIAL tiene una edificación de 2.777, 42 m2 y está montado sobre una superficie de 1.000 m2, para atender a un mercado cautivo de más de 240 viviendas entre las propiedades de EL BOSQUE SUR, EL BOSQUE NORTE y los departamentos de lujo de EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO, además de cubrir las necesidades de una zona de alto crecimiento. 

Un proyecto visionario y prestigioso que aporta al desarrollo de Cochabamba. – EL BOSQUE PARAÍSO CONDOMINIO y EL BOSQUE COMERCIAL, inician en 2019 bajo la visión de Lycsa S.A. y de su presidente ejecutivo, don Julio León Prado, un cochabambino de pura cepa, que consideró que su ciudad merecía tener estos proyectos de alto status de vida, similares a los que se conciben en Santa Cruz de la Sierra y La Paz, con una inversión que asciende a los $us. 7.000.000.-

“Debemos aportar con un granito de arena e impulsar la económico emergente que hoy por hoy se da en la región, además de que Cochabamba tiene grandes e inigualables ventajas competitivas y comparativas en aspectos geográficos y de logística, que nos permiten invertir para generar fuentes de empleo y desarrollo en nuestra ciudad”, dijo en su momento el empresario. 

Durante dos años, más de 150 familias han tenido como sustento principal los ingresos económicos que les otorgaron ambos proyectos. A los 150 obreros, se les suma las más de 20 empresas contratistas de diferentes rubros, como ser material de obra fina, domótica, electrónica, electricidad, hidráulica, de mueblería y demás, añadiendo un efecto multiplicador en la economía cochabambina. 

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Vivienda Productiva

 Un pequeño paréntesis es necesario, para poder señalar lo que se denomina “vivienda productiva” entendida como el desarrollo de actividades económico –productiva de bienes y servicio dentro de una vivienda orientada a consolidar el vínculo de la integración social con el trabajo. Es importante considerar este aspecto en el diseño de la vivienda, debido a que muchas familias bolivianas desarrollan sus actividades laborales en sus casas. Aspecto que no debe ser dejado de lado por su importancia.

La vivienda productiva otorga una atención a un sector de la población, a aquellos que generan ingresos económicos mediante actividades laborales desarrolladas en el domicilio o vivienda, como los artesanos, carpintería, herrería, cerámica, restauración, tapicería, escultura, relojería, alfarería, pintura, grabado, curtido, encuadernación, marquetería, sastrería, fotografía, bisutería, cocina y otros.

Está orientada a contribuir con la visión de vivienda taller a través de la disminución de las deficiencias básicas habitacionales, que responda a las necesidades de las familias que permita generar trabajo e ingresos mejorando su calidad de vida.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Las dimensiones mínimas de los ambientes,

 Las dimensiones mínimas de los ambientes, así como la altura de los mismos son criterios de diseño, que contribuyen a la estandarización y facilitan la ejecución de los diferentes proyectos de vivienda social a nivel nacional.

Comparando las dimensiones mínimas para vivienda unifamiliar en las áreas urbanas de los Municipios de La Paz, Santa Cruz de la Sierra y de Cercado Cochabamba, se establece que se encuentran dentro de los rangos establecidos y dentro de la normativa aplicada por estos y de acuerdo a la región o piso ecológico correspondiente.

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - La altura útil mínima

 La altura útil mínima que se aplican a los ambientes de la vivienda según región geográfica, son las siguientes: 

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Superficies útiles mínimas

 Asimismo, se establecen las superficies útiles mínimas por ambientes con los que debe contar una vivienda, permitiendo llegar a la modulación de los proyectos; de mejoramiento ampliación y renovación, conforme el siguiente cuadro: 

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Condiciones mínimas - Dormitorios

 Se establece las condiciones mínimas de soluciones habitacionales, de acuerdo a cada región o piso ecológico del país, así como la posibilidad de progresividad.

Un aspecto importante a tomar en cuenta son los criterios de estandarización en el diseño de las viviendas, están de acuerdo a la superficie mínima construida por vivienda, que se relaciona directamente a la cantidad de dormitorios:

ASPECTOS EN EL DISEÑO DE UNA VIVIENDA - Características de la vivienda social

 Siguiendo las experiencias latinoamericanas, el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo como ente regulador en el tema Vivienda, ha establecido las características mínimas que debería tener una vivienda social en el país.

Información que podrá ser tomada como referente a nivel nacional para el planteamiento de proyectos de vivienda social en todo el territorio boliviano.

PROCESO DE OTORGACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN - Autorización de Obras Menores

 Al igual que los permisos de construcción, las autorizaciones de obras menores son realizadas por los Gobiernos Autónomos Municipales, comprendiendo distintas actividades como por ejemplo demolición, construcción de muro de cerco, construcción de muro de contención, movimiento de tierras, inicio de obras, ocupación de vía, obras civiles menores en espacio público, ocupación temporal de retiro frontal, refacción, mantenimiento y apertura de vanos.

En cualquier caso, el municipio podrá asignar a un inspector para verificar las obras, para que estas sigan la normativa y el proyecto presentado. 

PROCESO DE OTORGACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN - Permiso de Construcción

 El Permiso de Construcción es la autorización por parte del Gobierno Municipal a fin de que el usuario puede efectuar todo tipo de construcciones, por consiguiente, se deben tomar en cuenta las normas establecidas por el Gobierno Autónomo Municipal correspondiente, en el marco de su competencia exclusiva cuya finalidad es la de controlar el desarrollo y crecimiento urbano de la ciudad.

En este sentido, se puede señalar que el usuario deba presentar de forma referencial y no limitativa la siguiente documentación

• Cédula de identidad vigente
• Certificado de Catastro vigente
• Proyecto arquitectónico debidamente firmado por un profesional arquitecto (físico y digital)
• Estudio geológico geotécnico para proyectos en zonas de alto o muy alto riesgo, cuando corresponda.

En caso de que el inmueble este declarado como Patrimonio Arquitectónico mediante leyes del nivel nacional, departamental, municipal u Ordenanza Municipal, el permiso de construcción deberá ser considerado por la Comisión del Centro Histórico y Áreas Patrimoniales.

Una vez que se tenga los documentos señalados se deberá presentar en ventanilla del Gobierno Autónomo Municipal, recepcionados los documentos, se procederá a la revisión de los mismos para realizar posteriormente la inspección in situ y elaboración del informe de revisión de planos a fin de tener la determinación sobre la procedencia del permiso (observación, rechazo o procedencia).

PROCESO DE OTORGACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN - Minuta de transferencia

 Una vez que sea revisada la documentación, se procederá recién a la elaboración de la minuta de transferencia que es un documento privado debe tener mínimamente las siguientes cláusulas de rigor que son:

Partes, Objeto, Monto, Forma de Entrega del dinero y del inmueble, Obligaciones del vendedor de responder ante vicios ocultos o controversias contra terceros y la disposición que dicho documento sea elevado a Documento Público.

Posteriormente, suscrita la minuta de compra-venta se debe efectuar el pago del impuesto municipal a la transferencia del 3%, con dicho comprobante de pago se debe acudir ante un Notario de Fe Pública a efectos de elevar la citada minuta como documento público, cuyo último paso será la inscripción del documento en Derecho Reales para la obtención del folio real actualizado, previo pago de los aranceles de (5/1000).

PROCESO DE OTORGACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN - La compra-venta

 Un aspecto importante sobre el ejercicio del derecho propietario, es el momento de la adquisición de un bien inmueble a través de la compra-venta (una de las formas más frecuente de transferencia de derecho propietario), al respecto, debe ser revisada de forma previa por parte del comprador a efectos de tener la certeza de que el inmueble objeto de compra cuente con los siguientes documentos:  

Es necesario considerar que la información rápida otorgada por la Oficina de Derechos Reales reflejará si existe algún gravamen o restricción que pueda tener el inmueble objeto de transferencia.

PROCESO DE OTORGACIÓN DE PERMISO DE CONSTRUCCIÓN - Documento de propiedad y catastro

 La manera idónea de demostrar el derecho propietario de un bien inmueble es a través del Registro de Derechos Reales, en este sentido, el ordenamiento jurídico nacional establece como un requisito esencial para la reivindicación, defensa, garantía y protección de un bien inmueble que el mismo este registrado, a efectos de poder ejercer con plenitud y respaldo los derechos de la propiedad que tiene una persona conforme los principios de publicidad, prelación y oponibilidad ante terceros.

Además de contar con el registro del derecho propietario, el propietario debe contar con el certificado de catastro vigente, este documento es un registro de los aspectos más relevantes de la propiedad inmueble: descripción física, situación jurídica y valor económico, desde el punto de vista institucional, el catastro desde el punto de vista institucional es un inventario de los bienes inmuebles urbanos que se encuentran dentro del Municipio y que son sistemáticamente organizados de forma gráfica y alfanumérica.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Experiencia de viviendas sociales en Latinoamérica, magnitud, características, etc.

 Uno de los principales retos que enfrentan los gobiernos en América Latina está relacionado con el déficit de vivienda. De acuerdo con los datos disponibles, se necesitan construir en 22,7 millones de viviendas en la región para satisfacer las necesidades habitacionales de igual número de familias. Sin embargo, este problema requiere no solo la construcción de ese número de viviendas, adicionalmente necesita que se planteen mecanismos eficaces para enfrentar los problemas asociados a la adquisición y sostenimiento de una vivienda que enfrentan los hogares más pobres.

Las diferentes políticas diseñadas por los gobiernos latinoamericanos para dar solución a las necesidades de vivienda de su población, establecieron diferentes normativas que precautelan la habitabilidad de los espacios diseñados pare tal fin, en cada uno se señala las características que definen el funcionamiento y diseño de las viviendas a través de parámetros mínimos y mecanismos que buscan fomentar la oferta de vivienda.

Aunque el esquema que caracteriza hoy a las políticas de vivienda ha cambiado, el panorama de cara al futuro plantea un escenario en el cual deben enfrentarse tres desafíos: se debe reducir el déficit cuantitativo y cualitativo existente; se debe atender las necesidades habitacionales derivadas del aumento vegetativo de la población (formación de nuevos hogares); y se debe dar respuesta al creciente proceso de urbanización.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Concepto de vivienda adecuada Parte 2

• Seguridad en la tenencia, todas las personas deben gozar de cierto grado de seguridad de la tenencia que garantice protección legal contra desalojos forzosos, hostigamientos u otras amenazas, con independencia del tipo de tenencia, incluida la propiedad, viviendas de alquiler público y privado, cooperativas de vivienda, alojamientos alquilados, viviendas de emergencia y asentamientos informales
• Asequibilidad, la vivienda no es adecuada si su costo amenaza o compromete el goce de otros derechos humanos
• Habitabilidad, la vivienda no es adecuada si no garantiza la seguridad física o no proporciona un espacio adecuado, así como protección contra el frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento y otras amenazas para la salud, ni contra riesgos estructurales.
• Disponibilidad de servicios básicos, equipamiento e infraestructura. Una vivienda no es adecuada si sus ocupantes no tienen agua potable segura, saneamiento adecuado, energía para cocinar, calefacción, iluminación, almacenamiento de alimentos o la eliminación de residuos
• Ubicación, la vivienda no es adecuada si limita o impide las oportunidades de empleo, servicios de salud, escuelas, guarderías y otras instalaciones sociales, o si encuentra en zonas contaminadas o peligrosas
• Accesibilidad, la vivienda no es adecuada si las necesidades específicas de los grupos desfavorecidos y marginados no son consideradas.
• Adecuación cultural, la vivienda no es adecuada si no respeta ni tiene en cuenta la expresión de la identidad cultural.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Concepto de vivienda adecuada Parte 1

 Debe entenderse como una vivienda adecuada, lo siguiente: “Una vivienda adecuada significa algo más que tener un techo bajo el que guarecerse. Significa también disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación suficiente, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente y relacionados con la salud y un emplazamiento adecuado y con acceso al trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable” (ONU-HABITAT, 2015).

Conforme lo señalado y de acuerdo a la Política de Vivienda, se puede indicar que una vivienda adecuada debe reunir siete criterios o condiciones mínimas que debe contar: Seguridad de la tenencia, Disponibilidad de servicios, Asequibilidad, Habitabilidad, Accesibilidad, Ubicación, Adecuación cultural.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - La vivienda social y la vivienda de interés social encaminadas a la provisión de vivienda adecuada

 La vivienda social se encuentra bajo el marco del Régimen de Vivienda Social, este Régimen que data de la década de los años 50, establece tres directrices antes, durante y después de ser sujeto al beneficio de vivienda social.

• Antes, el solicitante al beneficio tiene que ser sujeto de revisión mediante la presentación de certificado de no propiedad que acredite su necesidad habitacional;
•  Durante, el beneficiario no podrá realizar actos de disposición en un plazo de diez años de su vivienda social;
• Después, el beneficiario se encontrará dentro de los registros de personas que fueron sujetos de una vivienda social, imposibilitando que sean considerados para un posterior beneficio habitacional.

Bajo este esquema señalado precedentemente, el Estado garantiza que no exista un doble beneficio y que la vivienda social recaiga en aquellas personas que de verdad la necesiten, para que una vivienda sea considerada social, los recursos para su implementación deben provenir del Estado.

La vivienda de interés social tiene su aplicación en la Ley Nº 393 de 21/08/2013, de Servicios Financieros, definida como aquella única vivienda sin fines comerciales destinada a los hogares de menores ingresos, cuyo valor comercial o el costo final para su construcción incluido el valor del terreno, no supere hasta UFV460.000.- dicho monto es la tasa máxima regulada para la otorgación de este tipo de créditos.

De esta manera, los recursos para la obtención de una vivienda de interés social son privados, otorgados a través de las Entidades de Intermediación Financieras, mediante créditos cuya tasa de interés se encuentra establecida en normativa vigente. En ambos casos, vivienda social y vivienda de interés social deben cumplir con la provisión de una vivienda adecuada.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Beneficiarios, nivel socioeconómico o segmento de la población a la cual está dirigida la vivienda social

 En principio, la vivienda social está dirigida para todas y todos los bolivianos que no cuenten con una vivienda propia o que la vivienda con la que cuentan no sea adecuada, no obstante, los recursos estatales destinados a dicho fin no son suficientes para atender a la totalidad de personas con dicha necesidad, siendo menester establecer un orden de atención de necesidades habitacionales de acuerdo a priorizaciones.

En este sentido y de conformidad a lo establecido en la Constitución Política del Estado, el Estado priorizará a aquellas familias de escasos recursos, a grupos menos favorecidos y al área rural, sin embargo continua siendo un universo de personas bastante considerables, debiendo dar mayores parámetros de prelación como por ejemplo, el número de miembros de la familia, si existe algún miembro de la familia con discapacidad, si es madre o padre soltero o que tenga carga familiar (padres, abuelos u otros).

Estos aspectos señalados son considerados por la AEVIVIENDA como institución del Estado encargada de vivienda, al momento de hacer la evaluación social, además de una evaluación económica para medir su vulnerabilidad.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Tenencia de la vivienda y/o suelo

 Es importante esclarecer lo que se denomina tenedor y poseedor de una vivienda, la tenencia de la vivienda es una realidad en nuestro país cuyo común denominador es la falta de título del bien inmueble, es decir, la persona con su familia se encuentra físicamente ejerciendo un poder de hecho (ocupación, pago de impuestos, pago de servicios básicos) sobre su vivienda o suelo, sin embargo, carecen de un justo título que avale dicho poder, en ese sentido, hablamos de tenencia de la vivienda. Por otra parte, si la persona ejerce ciertos actos de poder de hecho y cuenta con un justo título señalamos que es un poseedor de la vivienda o suelo.

Esta diferenciación toma importancia por sus efectos, en ese sentido, un poseedor puede ejercer una defensa de su derecho de posesión a través de las instancias jurisdiccionales correspondientes, en cambio, el tenedor de un inmueble se encuentra desprovisto de mecanismos de defensa, en realidad, este factor es una garantía de resguardo del derecho propietario debido a que un simple tenedor no puede hacerse de la propiedad de otra persona que sí cuenta con título.

Sin embargo, la realidad en nuestro país refleja una cantidad bastante considerable de personas que se encuentran bajo esta naturaleza de tenencia, debido al mercado informal de acceso a la vivienda o suelo.

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - El déficit habitacional

 Para que la vivienda llegue a ser un satisfactor de necesidades básicas debe cumplir con requisitos constructivos, de salubridad, habitabilidad y durabilidad, en ese contexto no todas las viviendas cumplen con estos requisitos, presentándose déficits habitacionales, tanto en la carencia de una vivienda (déficit cuantitativo) como en la calidad de la vivienda (déficit cualitativo).

El déficit cuantitativo está conformado por los hogares que carecen de una vivienda propia, y también por los que tienen viviendas cuyos materiales y su estado de conservación (pared, techo, piso) son irrecuperables.

El déficit cualitativo conformado por los hogares que ya poseen una vivienda propia, pero estas tienen carencias en cuanto a la calidad y estado de la vivienda (hacinamiento, servicios básicos, y la disponibilidad de un cuarto especial para cocinar). (cuadro 2) 

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - La población urbana y rural en Bolivia

 Bolivia está transitando a una sociedad predominantemente urbana, siete de cada diez bolivianos viven en las ciudades.

El mayor porcentaje de la población vive en áreas urbanas y representa el 67,49%, mientras que el 32,51% vive en área rural. Los Departamentos de Chuquisaca, Pando y Potosí cuentan predominantemente con población rural, 51,3%, 51,26% y 59,4% respectivamente, en comparación a otros Departamentos. como el caso de Beni y Santa Cruz que concentran el 73,15% y 81,3% de su población en el área urbana.

Sin embargo, de acuerdo a los últimos datos del INE, el 71% de los bolivianos ya vive en las áreas urbanas, proyectándose que en 2032 la población urbana alcanzara al 90% y que el 80% ya vive actualmente en el eje central. (cuadro 1)

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA

 La   provisión   de   vivienda   en condiciones adecuadas es un tema latente que tiene una connotación social muy fuerte en las personas y   las   familias   bolivianas   al   igual   que   en muchos  países  de  la  región,  a  través  de  los siguientes  puntos  a  exponerse,  se  vislumbra una   pequeña   radiografía   de   los   esfuerzos públicos y privados, las limitaciones y alcances que se deben tener en cuenta al momento de llevar  acciones  por  parte  del  Estado,  en  los programas   y   proyectos   de   vivienda   que desarrolla,  siendo  uno  de  estos  esfuerzos  la provisión de recursos económicos para que a través  de  los  beneficiarios  lleven  a  cabo  la construcción de su vivienda.

Propietarios e inquilinos dicen que la Ley de Alquileres no tuvo ningún impacto

Arrendatarios y arrendadores señalan que hay mucho desconocimiento sobre la norma y que esta fue promulgada a destiempo, lo que dificulta su aplicación. El reglamento recién fue publicado en enero.

Propietarios de inmbuebles e inquilinos señalan que casi seis meses después de la promulgación y más de tres meses desde su entrada en vigencia, la Ley Excepcional de Alquileres no ha tenido ningún impacto, ya que llegó a destiempo.

“Desde que salió la ley no cambio nada, el dueño de casa no rebajó ni un boliviano el alquiler, echó a dos inquilinos por falta de pago y se niega a condonar nada, esa ley no nos ha beneficiado en nada, no ha tenido ningún impacto”, señala Jorge Merino, un inquilino que se dedica al comercio informal.

La falta de conocimiento de la ley y su tardía reglamentación ha hecho que muchos inquilinos que tenían la esperanza de beneficiarse de la ley hayan tenido que resignarse a pagar los cánones de alquiler completos, negociar diferimientos con sus arrendadores o abandonar las viviendas o locales comerciales que ocupaban al no poder pagarlos.

“El dueño del local donde tengo mi negocio cambió las chapas cuando le dije que necesitaba que me rebajara el arriendo, al final he tenido que dejarle las mesas y parte del menaje de cocina para que me perdone una parte del alquiler, pero qué iba a hacer, necesitaba trabajar”, explica el propietario de un snack en la zona de Llojeta que alquila un local.

En otros casos los inquilinos y propietarios no pudieron llegar a acuerdos y fueron desalojados.

 “El dueño de casa me cortó el agua y la luz, aún cuando sólo estaba atrasado unos días, me dijo que no quería problemas por la ley y que mejor me fuera y tuve que hacerlo, tuve que entregarle la garantía, pero hasta ahora me llama para pedirme plata por las refacciones que él dice que tuvo que hacer al garzonier que me alquilaba”, relata.

 Ante esta situación, algunos inquilinos señalan que han debido buscar asesoría legal para defenderse de sus arrendadores.

Sin beneficios

La norma, originalmente propuesta en abril del año pasado,  como una medida para mitigar los efectos de la crisis económica causada por la pandemia del coronavirus y la cuarentena, establece la condonación del 50% de los alquileres a los inquilinos que reciban un salario en el sector público.

La norma, además, establece a favor del arrendador un descuento del 50% en el pago del Régimen Complementario del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA), además de beneficios impositivos de parte de los gobiernos autónomos municipales.

“Los beneficios para el arrendador no existen, solo en el papel. He tenido que negociar bajo amenazas con mis inquilinos para poder cobrar parte de los alquileres, todo con la esperanza de recibir algo a cambio, pero la reglamentación de la ley recién ha salido y en impuestos aún no saben cómo funciona”, explica Manuel Cabrera, propietario de dos locales comerciales.

Otros arrendadores que no otorgan factura por el alquiler esperaban descuentos en los impuestos municipales a los bienes inmuebles; sin embargo, hasta el momento el Gobierno no ha emitido ninguna reglamentación al respecto.

“Sólo ha salido el tema del RC-IVA, pero eso no me beneficia en nada, yo he hecho los descuentos a mis inquilinos, incluso lo he hecho de manera retroactiva, pero no recibo ningún beneficio, no es justo”, agrega otro propietario.

La ley señala también que los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos hasta que concluya la cuarentena en todas sus modalidades, lo que ha afectado a otros arrendadores que esperaban construir en sus terrenos.

“Quiero construir un edificio en mi terreno, pero no puedo sacar a mis inquilinos porque me amenazan con procesos si lo hago y tampoco quieren pagarme el alquiler, esa ley solo ha creado conflictos”, agrega Carlos J., otro propietario. 

Principales características  de la ley

    Rebaja La norma  señala que  el costo de los alquileres será reducido en un 50% como mínimo durante el tiempo que dure la cuarentena, siempre y cuando  no haya una negociación previa y satisfactoria  entre inquilino y propietario del inmueble arrendado. Este beneficio rige desde el establecimiento de las medidas de cuarentena  hasta tres meses después de su  levantamiento, en todas sus modalidades.

    Montos Las medidas dispuestas irán para los inmuebles cuyo monto por pagar no exceda los  5.000 bolivianos en espacios destinados a vivienda;   7.000 bolivianos  en tiendas y espacios comerciales y   15.000  bolivianos para inmuebles destinados a la actividad industrial.

    Impuestos En retribución al descuento de los alquileres,  el propietario será beneficiado con la condonación en el pago del impuesto RC-IVA obtenido mediante el pago del canon de alquiler en un mínimo del 50%. 

    Prohibiciones Asimismo, la norma expresa que quedan prohibidos los desalojos de inquilinos de los bienes inmuebles que arriendan hasta tres meses pasada la cuarentena nacional. Asimismo, se dispuso el congelamiento de los cánones de alquiler.

Reglamento parcial de la ley fue publicado

Los dueños de casa que condonaron alquileres a sus inquilinos debido a la crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus podrán pagar  impuestos con una disminución de 50%  desde este trimestre, según el Decreto Supremo 4450 que reglamenta la Ley  Excepcional de Arrendamientos 1342, publicado el pasado 13 de enero.

  El reglamento  establece la forma en la que se aplicará  la  reducción en 50%  del RC-IVA.

“Los contribuyentes del RC-IVA que hubieran condonado el canon de alquiler en un mínimo del 50%, en aplicación de la Ley  1342, podrán deducir en el primer trimestre de 2021 el impuesto determinado por el importe equivalente al 50% de la alícuota aplicable a los montos facturados con la condonación, de acuerdo a lo que se establezca en norma administrativa reglamentaria a ser emitida por el Servicio de Impuestos Nacionales”, dispone el artículo 5 del Decreto Supremo 4450.

Además precisa que si el saldo resulta  a favor del contribuyente, con mantenimiento de valor, será compensado en los trimestres siguientes.

También especifica que para ser beneficiado con la condonación del RC-IVA, los contribuyentes deben presentar ante  el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) una copia del documento privado o acta de conciliación conforme a la normativa vigente, en el que se acredite la rebaja, como mínimo, del cincuenta por ciento (50%) del canon de alquiler.

La norma alcanza a los propietarios de bienes inmuebles otorgados en alquiler cuando el canon pactado, por cada contrato, no exceda los 5.000 bolivianos para vivienda; 7.000 bolivianos  para actividad comercial, y 15.000 bolivianos para actividad industrial. 

La pandemia cambia el texto de los nuevos contratos de alquiler en Bolivia

 Ley. Antes de publicarse la norma, tanto inquilinos como arrendatarios habían conciliado descuentos. Ahora, los nuevos acuerdos incluyen cláusulas que indican que el monto del alquiler ya viene con descuento

La Ley Excepcional de Arrendamientos que busca mitigar el impacto económico de la pandemia Covid-19 entró en vigencia el 29 de octubre con su publicación en la Gaceta Oficial de Bolivia. Desde el sector inmobiliario dicen que esta norma sirvió como base de negociación entre ambas partes sobre todo para los contratos o acuerdos realizados antes de la pandemia. Sin embargo, la novedad es que luego del confinamiento, a los contratos de alquiler se le incluyeron nuevas cláusulas donde indican sobre todo que el monto que dice el contrato ya viene con el descuento.

La ley establece medidas a favor del inquilino, como la reducción en un 50% del canon de alquiler cuando no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario o arrendador para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.

También dice que las medidas de reducción se aplicarán a los alquileres pactados de manera verbal o escrita, cuando el costo pactado o calculado de forma mensual, no exceda a un máximo de Bs 5.000 para bienes inmuebles destinados a vivienda, Bs 7.000 para bienes inmuebles destinados a tiendas o espacios comerciales o de prestación de servicios; y de Bs 15.000 para bienes inmuebles destinados a actividades industriales.

Contratos pospandemia

Según Cleya Menacho, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), los contratos de alquileres pospandemia ya vienen con los descuentos que dice la norma. “Por ejemplo, hay alquileres de $us 900 que hoy están en $us 600; es decir, si bien no es del 50%, representa una reducción significativa y acordada entre las partes”, explicó Menacho.

En los nuevos contratos llevan una cláusula en la que dicen que el precio ya está con los descuentos. “La gente, luego de la publicación de la ley empezó a decir que quería su descuento y, por eso, los contratos elaborados a partir de septiembre, cuando se empezó a reactivar el sector inmobiliario, cuentan con la reducción establecida por ley”, señaló la titular de Caincruz.

Un ejemplo de esta cláusula en los contratos de un año señala que “conforme a la Ley Excepcional de Arrendamientos de emergencia sanitaria Covid-19, el canon de alquiler mensual del inmueble es de $us 350, monto que ya ha sido voluntariamente pactado entre ambas partes en virtud de un acuerdo de atención a la emergencia sanitaria por Covid-19 y conforme a la Ley Excepcional de Alquileres que contempla la posibilidad de alcanzar de forma voluntaria un acuerdo entre partes en el canon de alquiler y el cual se aplicará todo el resto del plazo del contrato”. Esta cláusula tiene el objetivo de proteger a los propietarios de los inmuebles.

Según Franz Rivero, CEO de la inmobiliaria Corporación UNO, esta ley puede generar más perjuicios que beneficios porque de forma espontánea la población ya ha llegado a acuerdos, pero su publicación oficial puede desconfigurar esos arreglos anteriores.

El también abogado convocó a propietarios e inquilinos que tienen contratos antes de la pandemia a que no lleguen al extremo de enfrascarse en una posición de que se les descuente sí o sí e ir a juicio. “Son más los riesgos de encasillarse en una posición y aspirar que de manera forzada se llegue al 50% de descuento, que llegar a un acuerdo de forma bilateral”, dijo el expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz)

Para Pablo Quiroga, socio de la franquicia de bienes raíces Century 21, la ley sirvió como base de negociación. Algunos querrán acogerse a ella, pero agregó que los clientes negociaron por su cuenta, tanto propietarios como inquilinos.

“Ellos llegan a un acuerdo, esto en lo que respecta a los contratos prepandemia, porque en los acuerdos pospandemia ya están previniendo esta situación con nuevas cláusulas, en caso de que pueda venir otra ley u otra cuarentena”, explicó Quiroga.

Otro es el caso de que los inquilinos que pagaron normal durante varios meses de la cuarentena, en este panorama “se está viendo que se quiere llegar a la reducción de un porcentaje o que vaya a cuenta de los próximos meses”, señaló Rivero.

Descuento en impuestos

Todos los propietarios de inmuebles que condonaron hasta el 50% de sus rentas a sus inquilinos serán favorecidos con la devolución del mismo porcentaje del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA). La medida quedó establecida en el Decreto Supremo 4450, promulgado el 13 de enero.

Esta normativa reglamenta la Ley Excepcional de Arrendamientos (Ley 1342), que establece un descuento del 50% de los alquileres. El DS 21531, señala que “los contribuyentes del-RC-IVA, por ingresos de alquiler declararán y determinarán el impuesto sobre el ingreso percibido o devengado por cada periodo mensual que forma parte del trimestre”.

Cambios

Pandemia. Ahora los contratos de alquiler se refieren a la emergencia por Covid-19 y mencionan la Ley Excepcional de Alquileres.

Protección. Las empresas de bienes raíces indican que las cláusulas tienen el objetivo de proteger a los propietarios de bienes inmuebles ante sus arrendatarios.

Negociación. Los propietarios e inquilinos acordaron descuentos entre un 20% y el 50%. Las empresas especializadas indican que los clientes que pagaron de forma normal sus alquileres, ahora con la ley están dialogando descuentos a futuro.

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