jueves, 8 de julio de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - La vivienda social y la vivienda de interés social encaminadas a la provisión de vivienda adecuada

 La vivienda social se encuentra bajo el marco del Régimen de Vivienda Social, este Régimen que data de la década de los años 50, establece tres directrices antes, durante y después de ser sujeto al beneficio de vivienda social.

  • Antes, el solicitante al beneficio tiene que ser sujeto de revisión mediante la presentación de certificado de no propiedad que acredite su necesidad habitacional;
  •  Durante, el beneficiario no podrá realizar actos de disposición en un plazo de diez años de su vivienda social;
  • Después, el beneficiario se encontrará dentro de los registros de personas que fueron sujetos de una vivienda social, imposibilitando que sean considerados para un posterior beneficio habitacional.

Bajo este esquema señalado precedentemente, el Estado garantiza que no exista un doble beneficio y que la vivienda social recaiga en aquellas personas que de verdad la necesiten, para que una vivienda sea considerada social, los recursos para su implementación deben provenir del Estado.

La vivienda de interés social tiene su aplicación en la Ley Nº 393 de 21/08/2013, de Servicios Financieros, definida como aquella única vivienda sin fines comerciales destinada a los hogares de menores ingresos, cuyo valor comercial o el costo final para su construcción incluido el valor del terreno, no supere hasta UFV460.000.- dicho monto es la tasa máxima regulada para la otorgación de este tipo de créditos.

De esta manera, los recursos para la obtención de una vivienda de interés social son privados, otorgados a través de las Entidades de Intermediación Financieras, mediante créditos cuya tasa de interés se encuentra establecida en normativa vigente. En ambos casos, vivienda social y vivienda de interés social deben cumplir con la provisión de una vivienda adecuada.

domingo, 4 de julio de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Beneficiarios, nivel socioeconómico o segmento de la población a la cual está dirigida la vivienda social

 En principio, la vivienda social está dirigida para todas y todos los bolivianos que no cuenten con una vivienda propia o que la vivienda con la que cuentan no sea adecuada, no obstante, los recursos estatales destinados a dicho fin no son suficientes para atender a la totalidad de personas con dicha necesidad, siendo menester establecer un orden de atención de necesidades habitacionales de acuerdo a priorizaciones.

En este sentido y de conformidad a lo establecido en la Constitución Política del Estado, el Estado priorizará a aquellas familias de escasos recursos, a grupos menos favorecidos y al área rural, sin embargo continua siendo un universo de personas bastante considerables, debiendo dar mayores parámetros de prelación como por ejemplo, el número de miembros de la familia, si existe algún miembro de la familia con discapacidad, si es madre o padre soltero o que tenga carga familiar (padres, abuelos u otros).

Estos aspectos señalados son considerados por la AEVIVIENDA como institución del Estado encargada de vivienda, al momento de hacer la evaluación social, además de una evaluación económica para medir su vulnerabilidad.

martes, 1 de junio de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - Tenencia de la vivienda y/o suelo

 Es importante esclarecer lo que se denomina tenedor y poseedor de una vivienda, la tenencia de la vivienda es una realidad en nuestro país cuyo común denominador es la falta de título del bien inmueble, es decir, la persona con su familia se encuentra físicamente ejerciendo un poder de hecho (ocupación, pago de impuestos, pago de servicios básicos) sobre su vivienda o suelo, sin embargo, carecen de un justo título que avale dicho poder, en ese sentido, hablamos de tenencia de la vivienda. Por otra parte, si la persona ejerce ciertos actos de poder de hecho y cuenta con un justo título señalamos que es un poseedor de la vivienda o suelo.

Esta diferenciación toma importancia por sus efectos, en ese sentido, un poseedor puede ejercer una defensa de su derecho de posesión a través de las instancias jurisdiccionales correspondientes, en cambio, el tenedor de un inmueble se encuentra desprovisto de mecanismos de defensa, en realidad, este factor es una garantía de resguardo del derecho propietario debido a que un simple tenedor no puede hacerse de la propiedad de otra persona que sí cuenta con título.

Sin embargo, la realidad en nuestro país refleja una cantidad bastante considerable de personas que se encuentran bajo esta naturaleza de tenencia, debido al mercado informal de acceso a la vivienda o suelo.

sábado, 8 de mayo de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - El déficit habitacional

 Para que la vivienda llegue a ser un satisfactor de necesidades básicas debe cumplir con requisitos constructivos, de salubridad, habitabilidad y durabilidad, en ese contexto no todas las viviendas cumplen con estos requisitos, presentándose déficits habitacionales, tanto en la carencia de una vivienda (déficit cuantitativo) como en la calidad de la vivienda (déficit cualitativo).

El déficit cuantitativo está conformado por los hogares que carecen de una vivienda propia, y también por los que tienen viviendas cuyos materiales y su estado de conservación (pared, techo, piso) son irrecuperables.

El déficit cualitativo conformado por los hogares que ya poseen una vivienda propia, pero estas tienen carencias en cuanto a la calidad y estado de la vivienda (hacinamiento, servicios básicos, y la disponibilidad de un cuarto especial para cocinar). (cuadro 2) 


viernes, 7 de mayo de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA - La población urbana y rural en Bolivia

 Bolivia está transitando a una sociedad predominantemente urbana, siete de cada diez bolivianos viven en las ciudades.

El mayor porcentaje de la población vive en áreas urbanas y representa el 67,49%, mientras que el 32,51% vive en área rural. Los Departamentos de Chuquisaca, Pando y Potosí cuentan predominantemente con población rural, 51,3%, 51,26% y 59,4% respectivamente, en comparación a otros Departamentos. como el caso de Beni y Santa Cruz que concentran el 73,15% y 81,3% de su población en el área urbana.

Sin embargo, de acuerdo a los últimos datos del INE, el 71% de los bolivianos ya vive en las áreas urbanas, proyectándose que en 2032 la población urbana alcanzara al 90% y que el 80% ya vive actualmente en el eje central. (cuadro 1)


jueves, 6 de mayo de 2021

LA PROBLEMÁTICA DE VIVIENDA

 La   provisión   de   vivienda   en condiciones adecuadas es un tema latente que tiene una connotación social muy fuerte en las personas y   las   familias   bolivianas   al   igual   que   en muchos  países  de  la  región,  a  través  de  los siguientes  puntos  a  exponerse,  se  vislumbra una   pequeña   radiografía   de   los   esfuerzos públicos y privados, las limitaciones y alcances que se deben tener en cuenta al momento de llevar  acciones  por  parte  del  Estado,  en  los programas   y   proyectos   de   vivienda   que desarrolla,  siendo  uno  de  estos  esfuerzos  la provisión de recursos económicos para que a través  de  los  beneficiarios  lleven  a  cabo  la construcción de su vivienda.

domingo, 14 de febrero de 2021

Propietarios e inquilinos dicen que la Ley de Alquileres no tuvo ningún impacto

Arrendatarios y arrendadores señalan que hay mucho desconocimiento sobre la norma y que esta fue promulgada a destiempo, lo que dificulta su aplicación. El reglamento recién fue publicado en enero.

Propietarios de inmbuebles e inquilinos señalan que casi seis meses después de la promulgación y más de tres meses desde su entrada en vigencia, la Ley Excepcional de Alquileres no ha tenido ningún impacto, ya que llegó a destiempo.

“Desde que salió la ley no cambio nada, el dueño de casa no rebajó ni un boliviano el alquiler, echó a dos inquilinos por falta de pago y se niega a condonar nada, esa ley no nos ha beneficiado en nada, no ha tenido ningún impacto”, señala Jorge Merino, un inquilino que se dedica al comercio informal.

La falta de conocimiento de la ley y su tardía reglamentación ha hecho que muchos inquilinos que tenían la esperanza de beneficiarse de la ley hayan tenido que resignarse a pagar los cánones de alquiler completos, negociar diferimientos con sus arrendadores o abandonar las viviendas o locales comerciales que ocupaban al no poder pagarlos.

“El dueño del local donde tengo mi negocio cambió las chapas cuando le dije que necesitaba que me rebajara el arriendo, al final he tenido que dejarle las mesas y parte del menaje de cocina para que me perdone una parte del alquiler, pero qué iba a hacer, necesitaba trabajar”, explica el propietario de un snack en la zona de Llojeta que alquila un local.

En otros casos los inquilinos y propietarios no pudieron llegar a acuerdos y fueron desalojados.

 “El dueño de casa me cortó el agua y la luz, aún cuando sólo estaba atrasado unos días, me dijo que no quería problemas por la ley y que mejor me fuera y tuve que hacerlo, tuve que entregarle la garantía, pero hasta ahora me llama para pedirme plata por las refacciones que él dice que tuvo que hacer al garzonier que me alquilaba”, relata.

 Ante esta situación, algunos inquilinos señalan que han debido buscar asesoría legal para defenderse de sus arrendadores.

Sin beneficios

La norma, originalmente propuesta en abril del año pasado,  como una medida para mitigar los efectos de la crisis económica causada por la pandemia del coronavirus y la cuarentena, establece la condonación del 50% de los alquileres a los inquilinos que reciban un salario en el sector público.

La norma, además, establece a favor del arrendador un descuento del 50% en el pago del Régimen Complementario del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA), además de beneficios impositivos de parte de los gobiernos autónomos municipales.

“Los beneficios para el arrendador no existen, solo en el papel. He tenido que negociar bajo amenazas con mis inquilinos para poder cobrar parte de los alquileres, todo con la esperanza de recibir algo a cambio, pero la reglamentación de la ley recién ha salido y en impuestos aún no saben cómo funciona”, explica Manuel Cabrera, propietario de dos locales comerciales.

Otros arrendadores que no otorgan factura por el alquiler esperaban descuentos en los impuestos municipales a los bienes inmuebles; sin embargo, hasta el momento el Gobierno no ha emitido ninguna reglamentación al respecto.

“Sólo ha salido el tema del RC-IVA, pero eso no me beneficia en nada, yo he hecho los descuentos a mis inquilinos, incluso lo he hecho de manera retroactiva, pero no recibo ningún beneficio, no es justo”, agrega otro propietario.

La ley señala también que los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos hasta que concluya la cuarentena en todas sus modalidades, lo que ha afectado a otros arrendadores que esperaban construir en sus terrenos.

“Quiero construir un edificio en mi terreno, pero no puedo sacar a mis inquilinos porque me amenazan con procesos si lo hago y tampoco quieren pagarme el alquiler, esa ley solo ha creado conflictos”, agrega Carlos J., otro propietario. 

Principales características  de la ley

    Rebaja La norma  señala que  el costo de los alquileres será reducido en un 50% como mínimo durante el tiempo que dure la cuarentena, siempre y cuando  no haya una negociación previa y satisfactoria  entre inquilino y propietario del inmueble arrendado. Este beneficio rige desde el establecimiento de las medidas de cuarentena  hasta tres meses después de su  levantamiento, en todas sus modalidades.

    Montos Las medidas dispuestas irán para los inmuebles cuyo monto por pagar no exceda los  5.000 bolivianos en espacios destinados a vivienda;   7.000 bolivianos  en tiendas y espacios comerciales y   15.000  bolivianos para inmuebles destinados a la actividad industrial.

    Impuestos En retribución al descuento de los alquileres,  el propietario será beneficiado con la condonación en el pago del impuesto RC-IVA obtenido mediante el pago del canon de alquiler en un mínimo del 50%. 

    Prohibiciones Asimismo, la norma expresa que quedan prohibidos los desalojos de inquilinos de los bienes inmuebles que arriendan hasta tres meses pasada la cuarentena nacional. Asimismo, se dispuso el congelamiento de los cánones de alquiler.


Reglamento parcial de la ley fue publicado

Los dueños de casa que condonaron alquileres a sus inquilinos debido a la crisis económica derivada de la pandemia del coronavirus podrán pagar  impuestos con una disminución de 50%  desde este trimestre, según el Decreto Supremo 4450 que reglamenta la Ley  Excepcional de Arrendamientos 1342, publicado el pasado 13 de enero.

  El reglamento  establece la forma en la que se aplicará  la  reducción en 50%  del RC-IVA.

“Los contribuyentes del RC-IVA que hubieran condonado el canon de alquiler en un mínimo del 50%, en aplicación de la Ley  1342, podrán deducir en el primer trimestre de 2021 el impuesto determinado por el importe equivalente al 50% de la alícuota aplicable a los montos facturados con la condonación, de acuerdo a lo que se establezca en norma administrativa reglamentaria a ser emitida por el Servicio de Impuestos Nacionales”, dispone el artículo 5 del Decreto Supremo 4450.

Además precisa que si el saldo resulta  a favor del contribuyente, con mantenimiento de valor, será compensado en los trimestres siguientes.

También especifica que para ser beneficiado con la condonación del RC-IVA, los contribuyentes deben presentar ante  el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) una copia del documento privado o acta de conciliación conforme a la normativa vigente, en el que se acredite la rebaja, como mínimo, del cincuenta por ciento (50%) del canon de alquiler.

La norma alcanza a los propietarios de bienes inmuebles otorgados en alquiler cuando el canon pactado, por cada contrato, no exceda los 5.000 bolivianos para vivienda; 7.000 bolivianos  para actividad comercial, y 15.000 bolivianos para actividad industrial. 

domingo, 24 de enero de 2021

La pandemia cambia el texto de los nuevos contratos de alquiler en Bolivia

 Ley. Antes de publicarse la norma, tanto inquilinos como arrendatarios habían conciliado descuentos. Ahora, los nuevos acuerdos incluyen cláusulas que indican que el monto del alquiler ya viene con descuento

La Ley Excepcional de Arrendamientos que busca mitigar el impacto económico de la pandemia Covid-19 entró en vigencia el 29 de octubre con su publicación en la Gaceta Oficial de Bolivia. Desde el sector inmobiliario dicen que esta norma sirvió como base de negociación entre ambas partes sobre todo para los contratos o acuerdos realizados antes de la pandemia. Sin embargo, la novedad es que luego del confinamiento, a los contratos de alquiler se le incluyeron nuevas cláusulas donde indican sobre todo que el monto que dice el contrato ya viene con el descuento.

La ley establece medidas a favor del inquilino, como la reducción en un 50% del canon de alquiler cuando no se hubiera conseguido un acuerdo entre inquilino y propietario o arrendador para la reducción o diferimiento razonable del canon de alquiler.

También dice que las medidas de reducción se aplicarán a los alquileres pactados de manera verbal o escrita, cuando el costo pactado o calculado de forma mensual, no exceda a un máximo de Bs 5.000 para bienes inmuebles destinados a vivienda, Bs 7.000 para bienes inmuebles destinados a tiendas o espacios comerciales o de prestación de servicios; y de Bs 15.000 para bienes inmuebles destinados a actividades industriales.

Contratos pospandemia

Según Cleya Menacho, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), los contratos de alquileres pospandemia ya vienen con los descuentos que dice la norma. “Por ejemplo, hay alquileres de $us 900 que hoy están en $us 600; es decir, si bien no es del 50%, representa una reducción significativa y acordada entre las partes”, explicó Menacho.


En los nuevos contratos llevan una cláusula en la que dicen que el precio ya está con los descuentos. “La gente, luego de la publicación de la ley empezó a decir que quería su descuento y, por eso, los contratos elaborados a partir de septiembre, cuando se empezó a reactivar el sector inmobiliario, cuentan con la reducción establecida por ley”, señaló la titular de Caincruz.


Un ejemplo de esta cláusula en los contratos de un año señala que “conforme a la Ley Excepcional de Arrendamientos de emergencia sanitaria Covid-19, el canon de alquiler mensual del inmueble es de $us 350, monto que ya ha sido voluntariamente pactado entre ambas partes en virtud de un acuerdo de atención a la emergencia sanitaria por Covid-19 y conforme a la Ley Excepcional de Alquileres que contempla la posibilidad de alcanzar de forma voluntaria un acuerdo entre partes en el canon de alquiler y el cual se aplicará todo el resto del plazo del contrato”. Esta cláusula tiene el objetivo de proteger a los propietarios de los inmuebles.


Según Franz Rivero, CEO de la inmobiliaria Corporación UNO, esta ley puede generar más perjuicios que beneficios porque de forma espontánea la población ya ha llegado a acuerdos, pero su publicación oficial puede desconfigurar esos arreglos anteriores.


El también abogado convocó a propietarios e inquilinos que tienen contratos antes de la pandemia a que no lleguen al extremo de enfrascarse en una posición de que se les descuente sí o sí e ir a juicio. “Son más los riesgos de encasillarse en una posición y aspirar que de manera forzada se llegue al 50% de descuento, que llegar a un acuerdo de forma bilateral”, dijo el expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz)


Para Pablo Quiroga, socio de la franquicia de bienes raíces Century 21, la ley sirvió como base de negociación. Algunos querrán acogerse a ella, pero agregó que los clientes negociaron por su cuenta, tanto propietarios como inquilinos.


“Ellos llegan a un acuerdo, esto en lo que respecta a los contratos prepandemia, porque en los acuerdos pospandemia ya están previniendo esta situación con nuevas cláusulas, en caso de que pueda venir otra ley u otra cuarentena”, explicó Quiroga.

Otro es el caso de que los inquilinos que pagaron normal durante varios meses de la cuarentena, en este panorama “se está viendo que se quiere llegar a la reducción de un porcentaje o que vaya a cuenta de los próximos meses”, señaló Rivero.

Descuento en impuestos

Todos los propietarios de inmuebles que condonaron hasta el 50% de sus rentas a sus inquilinos serán favorecidos con la devolución del mismo porcentaje del Impuesto al Valor Agregado (RC-IVA). La medida quedó establecida en el Decreto Supremo 4450, promulgado el 13 de enero.

Esta normativa reglamenta la Ley Excepcional de Arrendamientos (Ley 1342), que establece un descuento del 50% de los alquileres. El DS 21531, señala que “los contribuyentes del-RC-IVA, por ingresos de alquiler declararán y determinarán el impuesto sobre el ingreso percibido o devengado por cada periodo mensual que forma parte del trimestre”.

Cambios

Pandemia. Ahora los contratos de alquiler se refieren a la emergencia por Covid-19 y mencionan la Ley Excepcional de Alquileres.

Protección. Las empresas de bienes raíces indican que las cláusulas tienen el objetivo de proteger a los propietarios de bienes inmuebles ante sus arrendatarios.

Negociación. Los propietarios e inquilinos acordaron descuentos entre un 20% y el 50%. Las empresas especializadas indican que los clientes que pagaron de forma normal sus alquileres, ahora con la ley están dialogando descuentos a futuro.