El Gobierno autoriza desembolso anticipado de hasta Bs 965 millones para la Agencia Estatal de Vivienda

El Gobierno autorizó vía decreto un desembolso anticipado de hasta 965 millones de bolivianos para la Agencia Estatal de Vivienda (AEVIVIENDA) de los dineros provenientes del 2% del aporte patronal público y privado para la vivienda. Los dineros deben ser desembolsados en cinco días hábiles tras presentada la solicitud respectiva.

El decreto 2300, aprobado en la reunión de gabinete del 18 de marzo, establece que el Fondo de Desarrollo del Sistema Financiero y Apoyo al Sector Productivo (FONDESIF) es la entidad que debe hacer los desembolsos a requerimiento de la entidad encargada de promover el diseño y ejecución de programas integrales de vivienda y hábitat.

“Se autoriza a la AEVIVIENDA, en calidad de Fideicomitente y a su requerimiento, instruir al FONDESIF la(s) transferencia(s) de forma anticipada de hasta Bs 965.000.000.- (NOVECIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES 00/100 BOLIVIANOS), de los saldos en efectivo de la cuenta del dos por ciento (2%) del aporte patronal público y privado para vivienda al FIDEICOMISO AEVIVIENDA, constituido en el Banco Unión S.A.”, prevé el parágrafo II del único artículo del decreto del 18 de marzo.

La agencia de vivienda opera con dineros provenientes de la recaudación del dos por ciento (2%) del aporte patronal público y privado para vivienda, aunque también con recursos propios, de financiamiento interno que no impliquen recursos del Tesoro, y de aquellos obtenidos por cooperación, donaciones, legados o empréstitos, de acuerdo al decreto de su creación, el 0986 de 2012.

“El FONDESIF transferirá los recursos señalados en el parágrafo precedente, en un plazo de cinco (5) días hábiles posteriores a la instrucción de la AEVIVIENDA", refiere el parágrafo III del artículo único del decreto 2300.

La norma incorpora a los dos parágrafos II y III en la Disposición Transitoria Primera del Decreto Supremo N° 2231, de 31 de diciembre de 2014, que, entre otros aspectos, autorizar a la Agencia Estatal de Vivienda a asumir, en calidad de Fideicomitente, los derechos y obligaciones emergentes del Contrato de Fideicomiso suscrito entre el Ministerio de Obras Públicas, Servicios y Vivienda y el FONDESIF.

Bajan precios de los departamentos de más de $us 130.000

Hasta finales de 2013, en Santa Cruz se edificaron 108 edificios que ofrecían 2.374 departamentos. Posteriormente, en 2014 la cifra se redujo a 59 edificios que albergaban a 1.686 unidades, según datos del Observatorio Urbano de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz). Esta es una muestra de que los departamentos grandes en altura dirigidos al segmento medio-alto ya sienten el efecto de la sobreoferta, la cual fue confirmada por cinco empresas de bienes raíces y la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz).

Daniel Ribera, vocal del directorio de Cicruz, precisó que existe saturación en departamentos grandes en el segmento medioalto con precios arriba de $us 130.000 y un poco más de $us 200.000. ¿Por qué? “Fueron muchos los inversionistas que construyeron solo este tipo de proyectos en zonas caras, donde el metro cuadrado del terreno se fue valorizando cada vez más y por ende el costo de los departamentos”, explica Ribera.

Por ejemplo, un departamento de más de 100 m2 donde el m2 cuesta 1.500 el costo total alcanza a más de $us 150.000.

Ribera critica que la gente invirtió sin criterio comercial, sin realizar previamente un estudio de mercado. En zonas como Equipetrol, av. Las Américas, av. Velarde o Las Palmas se pueden ver varios edificios de departamentos que aún no se comercializan. Además, son viviendas a las que no puede acceder un asalariado o trabajador independiente con los créditos de vivienda de interés social. La norma señala que una entidad bancaria puede otorgar hasta $us 126.000.

“Efectivamente, hay en el momento una sobreoferta de viviendas nuevas, en su gran mayoría departamentos, por encima de los $us 100.000, que no llenan la necesidad del ciudadano promedio, porque no califica para un crédito que cubra el valor del inmueble”, afirma María Lucy Áñez, gerenta comercial de la inmobiliaria Daniel Bienes Raíces.

Comparando los precios de casas y departamentos que se publicaron entre enero y febrero de 2013, 2014 y 2015, se puede constatar que los precios descendieron en algunas zonas.

Áñez explica que la curva de ventas en el sector ha obligado a reducir los precios de los nuevos emprendimientos inmobiliarios, porque se ha sentido una desaceleración en las ventas. “Han bajado entre un 10 y 20% y creemos que durante los dos o tres años próximos continuará descendiendo de alguna manera”, dijo.

También indica que en el sector, en los últimos seis meses, las ventas de este tipo de departamentos cayeron más del 50%.

Marcos Fuentes, presidente de la Sociedad de Ingenieros de Bolivia, ratifica que el nicho de mercado de casas con un valor superior a $us 70.000 ha decaído este primer trimestre un 50% con respecto al mismo periodo del año pasado. “Esto se atribuye a que hay una saturación, puesto que se observa en edificios que hay departamentos de $us 150.000 que no se logran vender o casas en Urubó superior a $us 200.000 que están ahí”, agrega.

Para Alicia Yabeta, gerenta general de Bolivia Bienes Raíces, el constructor y desarrollador promedio solo atiende el sector medio-alto, donde las viviendas oscilan entre los $us 100.000 y 250.000, mayormente en las zonas norte, oeste y el Urubó. “Debido a esta creciente oferta, este segmento está saturado y genera un estancamiento en los precios”, confirma Yabeta. Estas casas están ubicadas en el denominado ‘cuadrante de oro’. “No existe baja de precios en general”, agrega.

Oliver Viera, director ejecutivo de Remax, señala que las personas que tienen acceso a departamentos de $us 140.000 para arriba, que no es vivienda social, deben tener un ingreso de unos $us 3.000 mensuales. “Quienes ganan esos montos son ejecutivos que tienen cargos gerenciales y son menos de un 10% de las empresas”, indica. Además, explica que hay mucha gente probándose en la construcción de edificios, pero la calidad de la construcción no es al nivel de lo que vende.

“Ahí es donde viene el problema. Esa gente no está vendiendo esas propiedades porque la calidad de su construcción, quienes la construyeron no son de confianza. Hay un mercado informal en ese lado”, dice.

Casas económicas
Fernando Tejerina, gerente general de Diamante Bienes Raíces, explicó que las oportunidades están surgiendo en la venta de casas económicas, que se enfocan en un 40% de familias que aún no tienen vivienda propia.

Tejerina aseveró que un terreno -con vivienda- es un activo fijo contable que difícilmente se deprecia; sin embargo, explicó que la especulación de precios (por ejemplo, el costo real de una casa puede ser $us 70.000, pero la ofrecen a $us 120.000) ocasiona que la venta de un inmueble sea, cada vez, más complicada. Dijo que en su inmobiliaria la venta de casas ha desplazado a la de departamentos.

Renato Cuéllar, ejecutivo de la inmobiliaria Baker, también observa que la oferta de condominios verticales ha hecho que el valor de estos registre una pequeña baja, pero que ha favorecido al precio de las casas horizontales.

Por su parte, Marco Antonio Hurtado, gerente de la inmobiliaria Nueva Esperanza y presidente de la Cámara de Inmobiliarias Santa Cruz, dijo que los precios de las viviendas en el departamento no bajan con facilidad, pero que, si es que se da esto, se concentra en zonas específicas de alta peligrosidad.

Julio César Velasco, gerente de Templario Bienes Raíces, indicó que en la zona sur de Santa Cruz los precios evidentemente bajaron y en la norte, por tener un similar parámetro de precios y por un rápido crecimiento de la plusvalía, aún se mantienen.

Dijo que en los últimos dos años, existe mayor demanda de inmuebles de clientes de La Paz, Cochabamba y Sucre, ya sea por motivos de trabajo o inversión. Especificó que en el norte, los valores promedio del m2 construido oscilan entre $us 100 y $us 300 (fuera del 7.o anillo); entre $us 400 y $us 900 (entre el 6.o y 3.er anillo) y de $us 1.000 en adelante, entre el 2.o y 3.er anillo

Potosi Terrenos más caros están en la zona baja de la ciudad

Aunque se podría pensar que las viviendas y terrenos más caros son los que están más próximos al centro de la ciudad de Potosí, los bienes inmobiliarios más caros serían los de la zona baja, según reporte de personas dedicadas a la venta de predios.
Uno de los factores que incide para que los terrenos de Las Delicias y Ciudad Satélite sean más caros que los bienes del centro es que en el casco histórico unicamente se pueden encarar arreglos a la vivienda por ser patrimonio natural.
En la zona baja, los terrenos de 200 metros cuadrados estarían entre 70 a 80 mil dólares mientras que en la zona central el metro construido se comercializaría en 100 dólares frente a los 200 que cuesta en Las Delicias o Ciudad Satélite.
Perrsonas que viven en la parte baja de la ciudad señalan que es más cómodo que en la zona central en la que se concentran los automóviles y la contaminación es elevada.
En contrapartida, una mujer que vive en la calle Bolívar señala que las viviendas del centro comercial tienen precios inimaginables porque se puede alquilar una habitación que da a la calle en 1.500 Bolivianos por mes y otros estarían cobrando en dólares.
Muchos mineros habrían comprado varias viviendas supuestamente para venderlas más adelante, pero gente dedidaca a esa actividad señala que este es el tiempo de vender y no de mantener un bien a la espera de que su precio suba.

Burbuja inmobiliaria potosina se halla a punto de explotar

La “burbuja inmobiliaria” que se vive en Potosí, está a punto a estallar debido a la baja cotización de los minerales y el menor circulante que existe en la ciudad de Potosí. Así lo percibe el presidente de la Cámara Departamental de la Construcción, David Velásquez, y otros expertos vinculados a la actividad inmobiliaria.
Velásquez comentó que los altos precios de los inmuebles en la Villa Imperial devienen de los años 2010 y 1011 cuando los minerales tenían altas cotizaciones y la gente vinculada a la minería tenía ingresos muy elevados.
Se comentó que la concurrencia de los mineros al mercado inmobiliario generó una alta inflación que hasta hoy algunos se niegan a bajar, pese a que actualmente está disminuyendo la alta demanda por terrenos y casas ya construidas.
Junto a los mineros, los comerciantes lograron altos ingresos durante la bonanza de la minería por lo que se vio que muchos compraron más de un inmueble, en algunos casos elevando artificialmente el precio cuando había más de un comprador.
David Velásquez sostuvo que junto a la alta circulación monetaria de la Villa Imperial, en esta parte del país los precios son mayores porque en el eje central se saturó la oferta inmobiliaria mientras que en Potosí aún se tiene un déficit habitacional de aproximadamente 22.000 soluciones habitacionales, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En La Paz se puede hallar un departamento en 70 mil dólares, en zona central; en Cochabamba los departamentos están entre 70 a 100 mil dólares mientras que en Sucre hay propuestas de entre 70 a 100 mil dólares dependiendo del área construida.
En Beni se ofertan casas en 38 mil dólares y una de las más caras está en 98 mil dólares sobre 500 metros cuadrados en la zona más residencial Barrio Chaparral, frente a la casa del exprefecto Ernesto Suárez, incluso hay terrenos de 200 metros cuadrados por 1.000 dólares en zonas de expansión.
En Santa Cruz los precios en la ciudad varían de 80 a 200 mil dólares y en las zonas alejadas existen ofertas de hasta 60 mil dólares en terrenos de 600 metros cuadrados como en la carretera a Cotoca.

22.000

VIVIENDAS es el déficit habitacional que hay en Potosí, lo cual motivó que suba la demanda con la consiguiente inflación de las ofertas.

De 282 procesos de usucapión, 120 salieron favorables a demandantes

En Tarija se incrementan los letreros que indican: “Este inmueble se encuentran en proceso de usucapión”. Según las autoridades judiciales, este fenómeno aumentó en más de un 40 por ciento en últimos cinco años. Desde enero de 2014 hasta marzo de 2015, ingresaron 282 causas admitidas, de las cuales 120 ya tienen sentencia favorable para los demandantes.

Un proceso de usucapión es un modo de adquirir la titularidad de la propiedad, bajo las condiciones establecidas por la ley. En el caso de Bolivia, el demandante debe demostrar que ha poseído un bien inmueble por más de diez años.
La representante del Consejo de la Magistratura, Paola Chirinos, aseguró que diariamente ingresan entre tres y cinco procesos de usucapión, pero no todos son admitiditos por no cumplir los requisitos fundamentales para el proceso.
“No todas las demandas se admiten y eso hay que dejarlo claro, por ello es que varios casos fueron rechazados porque fueron observados por no cumplir con los requisitos—manifestó Chirinos--. Debemos decirles que una usucapión es una forma de adquirir el derecho propietario y vemos que cada día son más los procesos”.
Explicó que existen seis juzgados de Partido en lo Civil, que están a cargo de resolver cada una de las demandas. El proceso en algunos casos es largo y puede durar desde seis meses a dos años para la sentencia.
“Es un proceso largo en algunas ocasiones y corto en otras, porque es un juico donde se deben demostrar diferentes hechos, especialmente que ha sido del propietario por mas de diez años y que haya hecho mejoras dentro del bien inmueble—indicó la autoridad--. Ahora bien, esto debería durar seis meses como máximo, pero vemos que están saliendo los fallos después de un año y eso es porque aún tenemos nomás una carga procesal”.
Según el abogado Abelardo Jerez, existen condiciones básicas para que exista usucapión, por un lado, está la posesión del inmueble y esta debe ser continua. Eso significa que el demandante tiene que demostrar ante el juez que utilizó una propiedad ajena durante un período determinado y sin intervalos. “Ahora, si abandonó el demandante en algún momento el inmueble se descarta la figura de usucapión”.

Costos de aranceles
Según la abogada Zelma Zegarra, un proceso de usucapión puede valer entre 3.500 hasta 5.000 bolivianos que el demandante debe pagar al abogado para que tramite su proceso, además el monto depende del tamaño del bien inmueble.
“En realidad hay aranceles que cobran los abogados para llevar adelante el trámite de usucapión—indicó--. Es cierto que aumentó esto considerablemente a diferencia de otros años y podemos decir que las demandas son casi diarias”.
Aseguró que hace cuatro años atrás no era tan complicado tramitar un caso de usucapión, porque la exigencia de requisitos era mínima. “Ahora la exigencia es mucho más y eso hace que incluso el trámite sea mas demoroso”.

Como proteger
Los abogados consultados por EL PAIS EN aseguran que el haber hipotecado el inmueble, interrumpe la prescripción para aquellos propietarios titulares de la vivienda, porque como dueño el propietario ha ejercido un acto de disposición al gravar el inmueble y eso le protege para no perder su propiedad mediante usucapión.
Por motivos como éste, cuando se busca usucapir un inmueble, se requiere cumplir con la investigación de los antecedentes técnicos y de derecho que existieran sobre una determinada propiedad.



Los procesos de usucapión en zonas periféricas

El PAIS EN visitó distintas zonas de la ciudad de Tarija y se corroboró que existen letreros con anuncio de “usucapión” en viviendas construidas. Gran parte de esas viviendas se encuentran ubicadas en la zona de Méndez Arcos, Mercado Campesino, Barrio 3 de Mayo, San Jorge y Los Chapacos, entre otros lugares. La representante del Consejo de la Magistratura, Paola Chirinos, aseguró que no existen demandas del centro de la ciudad, puesto que gran parte de ellos tienen sus documentos.

El registro y la transferencia del derecho propietario

Aprobada la solicitud del crédito para una vivienda o terreno por la entidad financiera, luego de una revisión legal de los documentos del inmueble y viabilidad de pago del acreedor, éste deberá asegurarse de completar los trámites para la transferencia definitiva del derecho propietario del bien.

Se procederá a la firma del contrato o minuta de transferencia del derecho propietario, por parte de la entidad financiera, el vendedor, el comprador y sus respectivos cónyuges. El documento lo elabora la institución bancaria y el mismo debe ser notariado, previo pago del Impuesto a la Transferencia en la Alcaldía.

Toda esa documentación más el título de propiedad, los cinco últimos impuestos pagados originales, el plano de ubicación y construcción aprobados, el registro catastral y las fotocopias de cédula de identidad de los vendedores y de los compradores, deben ser presentados a la subalcaldía a la que pertenece la vivienda para su visado (costo aproximado, Bs 150).

Si la documentación está acorde, no habrá mayor problema en la parte técnica y pasará a la parte legal que hará una revisión minuciosa de la minuta. Si la minuta no presenta falencias ésta será visada, pero si existen problemas, la minuta debe retornar a la entidad crediticia para su corrección y reinicio del trámite.

Una vez sellado en la parte legal, se debe solicitar un extracto o proforma del pago por el Impuesto a la Transferencia que es calculado acorde los referentes de la misma comuna y sobre la base del avalúo realizado por la entidad financiera.

Una vez visada la minuta y pagado el impuesto, se lleva los documentos más el recibo del impuesto a un notario, para la protocolización de la minuta de venta. El costo de este trámite varía de Bs 400 a 700 dependiendo el número de hojas que vayan a legalizarse.

Protocolizado el documento, regresa al banco para ser revisado y luego es enviado para registrar el derecho propietario en Derechos Reales. Allí se debe pagar por la inscripción el 4x1000 del costo de la vivienda. Más Bs 56 a 100 de valorados.

¿Qué es un crédito para vivienda social?

Iniciar los trámites para acceder a un crédito de vivienda social resulta complicado y engorroso, debido a que el interesado muchas veces no sabe por dónde empezar para conseguir los documentos exigidos por las entidades bancarias, al margen de ubicar el inmueble que espera adquirir. Aquí algunos aspectos a tomar en cuenta para solicitar un crédito de vivienda social:



¿Qué es el crédito de vivienda social?

Es una modalidad de préstamo dispuesta por el Gobierno mediante la Ley N° 393 de Servicios Financieros. El crédito es otorgado por las entidades financieras y está destinado a las familias que no cuentan con una vivienda propia; que requieren financiamiento para comprar una casa, departamento o un lote para vivienda.

Mediante el Decreto Supremo 1842, de 18 de diciembre de 2013, el Ministerio de Economía y Finanzas Públicas estableció el régimen de tasas de interés máximas y mínimas para el financiamiento de vivienda de interés social.

La Ley de Servicios Financieros define a la vivienda de interés social como aquella única vivienda sin fines comerciales cuyo valor comercial o costo final de construcción (incluido el terreno) no supere UFV400.000 si es un departamento o UFV460.000 si es una casa.

El programa de crédito y subsidio de Vivienda Social y Solidaria tiene por objetivo reducir el déficit habitacional cuantitativo en el país.



¿Cuáles son límites de las tasas de interés?

Las tasas máximas establecidas en el Decreto Supremo 1842 se aplican para todos los créditos destinados a la adquisición de vivienda, construcción, mejoramiento, refacción y anticrético de vivienda, cuyo valor no exceda de UFV400.000 si se trata de un departamento o de UFV460.000 si se trata de una casa.

Las tasas de interés para estos créditos, con relación a los habituales, tienen un límite que oscila entre el 5,5 por ciento (mínimo) y 6,5 por ciento (máximo), desde la primera hasta la última cuota. Es decir, se anula las tasas indexadas a la variación de la Tasa de Referencia (TRe).



CARACTERÍSTICAS

- El préstamo es en bolivianos

- Destinado a personas naturales.

- Para financiar la compra, refacción o remodelación, construcción y ampliación de vivienda.

- El crédito para anticrético de vivienda no debe superar el valor máximo establecido para vivienda de interés social.

- Bajas tasas de interés.

- Amplio plazo para el pago del crédito.

- Cuotas ajustadas a la capacidad de pago.



¿Quiénes pueden acceder a crédito?

Todas aquellas personas que tengan interés en comprar, refaccionar, construir o ampliar su casa o departamento que:

- No cuenten con ninguna vivienda.

- La vivienda a adquirir no tenga fines comerciales.

- Tengan una fuente de ingresos, para demostrar su capacidad de pago.

- Que encuentren una casa, departamento o terreno, cuyo costo no exceda los límites fijados para su condición de social: 400.000 UFV para departamento (unos $us 110.000), 460.000 UFV para vivienda (unos $us 126.500) y 184.000 UFV, para terreno (unos $us 50.600).

- Que no tengan en su expediente juicios o conflictos por mora en pago a las entidades financieras.



¿Cuáles son las limitantes para acceder al crédito?

El tema salarial es la principal limitante para muchos de los solicitantes para acceder al crédito de vivienda social, debido a que su bajo salario en base al que se calcula su capacidad de pago y el incremento de precios que han sufrido los inmuebles.

Otra limitante es la ubicación de las viviendas, si ésta se encuentra en área agrícola o fuera de la mancha urbana, no pueden servir como garantía y el préstamo es negado, debido que el inmueble a adquirir se convierte en garantía y es hipotecado.


Requisitos

1. Previo a la solicitud formal del crédito. Constatar que su capacidad de préstamo le permite comprar un departamento, casa o terreno; identificar la vivienda o terreno que desea adquirir, acordar el precio con el propietario, y verificar que la propiedad tenga documentos en orden.

2. Avalúo técnico de la vivienda a ser adquirida. Determinará el valor comercial del inmueble, éste no debe superar los 400.000 UFV para departamento (unos $us 110.000), 460.000 UFV para vivienda (unos $us 126.500) y 184.000 UFV, para terreno ($us 50.600).

3. Este avalúo es realizado por empresas seleccionadas por la entidad financiera y tiene un costo promedio de 300 a 400 bolivianos que paga el cliente. En algunos casos, como el Banco Unión, la financiera corre con ese gasto.

Certificado de no propiedad o Certificado negativo, emitido por Derechos Reales. El trámite es personal o con poder notarial. El interesado debe apersonarse con su carnet de identidad original y vigente, más dos fotocopias del mismo, a cualquiera de las oficinas registrales del país, a una ventanilla “Fast”. El costo del certificado es de 100 bolivianos.

4. Documentos del inmueble. La vivienda a comprar debe contar con documentos legales que habiliten una primera hipoteca, los mismos que deberán ser facilitados por los vendedores:

5. De los solicitantes. Justificar con documentos los ingresos y capacidad de pago del prestatario, su cónyuge y garante según corresponda. No tener deudas vencidas, en ejecución o castigadas.


¿Dónde solicitar el crédito?

La Autoridad de Supervisión de Sistemas Financieros (ASFI) en su página web publica la lista de entidades de intermediación financiera con licencia de funcionamiento. En el listado están las entidades bancarias, las cooperativas y mutuales de ahorro y crédito que están autorizadas para realizar actividades financieras a nivel nacional y local, es decir, recibir ahorros y otorgar créditos.

De acuerdo al Decreto Supremo 1842, todas las entidades financieras que cuentan con licencia de funcionamiento otorgada por la ASFI están obligadas a otorgar créditos de vivienda de interés social con las tasas máximas o menores establecidas en la normativa.

El cliente que reciba una negación por parte de la entidad financiera por razones distintas a la capacidad de pago, podrá presentar su reclamo ante la ASFI.

La ASFI aplicará sanciones a las entidades financieras que no cumplan con la normativa.