Hasta finales de 2013, en Santa Cruz se edificaron 108 edificios que ofrecían 2.374 departamentos. Posteriormente, en 2014 la cifra se redujo a 59 edificios que albergaban a 1.686 unidades, según datos del Observatorio Urbano de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz). Esta es una muestra de que los departamentos grandes en altura dirigidos al segmento medio-alto ya sienten el efecto de la sobreoferta, la cual fue confirmada por cinco empresas de bienes raíces y la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Cicruz).
Daniel Ribera, vocal del directorio de Cicruz, precisó que existe saturación en departamentos grandes en el segmento medioalto con precios arriba de $us 130.000 y un poco más de $us 200.000. ¿Por qué? “Fueron muchos los inversionistas que construyeron solo este tipo de proyectos en zonas caras, donde el metro cuadrado del terreno se fue valorizando cada vez más y por ende el costo de los departamentos”, explica Ribera.
Por ejemplo, un departamento de más de 100 m2 donde el m2 cuesta 1.500 el costo total alcanza a más de $us 150.000.
Ribera critica que la gente invirtió sin criterio comercial, sin realizar previamente un estudio de mercado. En zonas como Equipetrol, av. Las Américas, av. Velarde o Las Palmas se pueden ver varios edificios de departamentos que aún no se comercializan. Además, son viviendas a las que no puede acceder un asalariado o trabajador independiente con los créditos de vivienda de interés social. La norma señala que una entidad bancaria puede otorgar hasta $us 126.000.
“Efectivamente, hay en el momento una sobreoferta de viviendas nuevas, en su gran mayoría departamentos, por encima de los $us 100.000, que no llenan la necesidad del ciudadano promedio, porque no califica para un crédito que cubra el valor del inmueble”, afirma María Lucy Áñez, gerenta comercial de la inmobiliaria Daniel Bienes Raíces.
Comparando los precios de casas y departamentos que se publicaron entre enero y febrero de 2013, 2014 y 2015, se puede constatar que los precios descendieron en algunas zonas.
Áñez explica que la curva de ventas en el sector ha obligado a reducir los precios de los nuevos emprendimientos inmobiliarios, porque se ha sentido una desaceleración en las ventas. “Han bajado entre un 10 y 20% y creemos que durante los dos o tres años próximos continuará descendiendo de alguna manera”, dijo.
También indica que en el sector, en los últimos seis meses, las ventas de este tipo de departamentos cayeron más del 50%.
Marcos Fuentes, presidente de la Sociedad de Ingenieros de Bolivia, ratifica que el nicho de mercado de casas con un valor superior a $us 70.000 ha decaído este primer trimestre un 50% con respecto al mismo periodo del año pasado. “Esto se atribuye a que hay una saturación, puesto que se observa en edificios que hay departamentos de $us 150.000 que no se logran vender o casas en Urubó superior a $us 200.000 que están ahí”, agrega.
Para Alicia Yabeta, gerenta general de Bolivia Bienes Raíces, el constructor y desarrollador promedio solo atiende el sector medio-alto, donde las viviendas oscilan entre los $us 100.000 y 250.000, mayormente en las zonas norte, oeste y el Urubó. “Debido a esta creciente oferta, este segmento está saturado y genera un estancamiento en los precios”, confirma Yabeta. Estas casas están ubicadas en el denominado ‘cuadrante de oro’. “No existe baja de precios en general”, agrega.
Oliver Viera, director ejecutivo de Remax, señala que las personas que tienen acceso a departamentos de $us 140.000 para arriba, que no es vivienda social, deben tener un ingreso de unos $us 3.000 mensuales. “Quienes ganan esos montos son ejecutivos que tienen cargos gerenciales y son menos de un 10% de las empresas”, indica. Además, explica que hay mucha gente probándose en la construcción de edificios, pero la calidad de la construcción no es al nivel de lo que vende.
“Ahí es donde viene el problema. Esa gente no está vendiendo esas propiedades porque la calidad de su construcción, quienes la construyeron no son de confianza. Hay un mercado informal en ese lado”, dice.
Casas económicas
Fernando Tejerina, gerente general de Diamante Bienes Raíces, explicó que las oportunidades están surgiendo en la venta de casas económicas, que se enfocan en un 40% de familias que aún no tienen vivienda propia.
Tejerina aseveró que un terreno -con vivienda- es un activo fijo contable que difícilmente se deprecia; sin embargo, explicó que la especulación de precios (por ejemplo, el costo real de una casa puede ser $us 70.000, pero la ofrecen a $us 120.000) ocasiona que la venta de un inmueble sea, cada vez, más complicada. Dijo que en su inmobiliaria la venta de casas ha desplazado a la de departamentos.
Renato Cuéllar, ejecutivo de la inmobiliaria Baker, también observa que la oferta de condominios verticales ha hecho que el valor de estos registre una pequeña baja, pero que ha favorecido al precio de las casas horizontales.
Por su parte, Marco Antonio Hurtado, gerente de la inmobiliaria Nueva Esperanza y presidente de la Cámara de Inmobiliarias Santa Cruz, dijo que los precios de las viviendas en el departamento no bajan con facilidad, pero que, si es que se da esto, se concentra en zonas específicas de alta peligrosidad.
Julio César Velasco, gerente de Templario Bienes Raíces, indicó que en la zona sur de Santa Cruz los precios evidentemente bajaron y en la norte, por tener un similar parámetro de precios y por un rápido crecimiento de la plusvalía, aún se mantienen.
Dijo que en los últimos dos años, existe mayor demanda de inmuebles de clientes de La Paz, Cochabamba y Sucre, ya sea por motivos de trabajo o inversión. Especificó que en el norte, los valores promedio del m2 construido oscilan entre $us 100 y $us 300 (fuera del 7.o anillo); entre $us 400 y $us 900 (entre el 6.o y 3.er anillo) y de $us 1.000 en adelante, entre el 2.o y 3.er anillo
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