Los condominios en altura siguen siendo un buen negocio para los inversionistas en Sucre, donde actualmente están en proyecto y en ejecución diez nuevos edificios de hasta 17 niveles, destinados a convertirse en departamentos.
Las gigantes estructuras habitacionales se levantan en seis zonas de la Capital, de acuerdo con el registro de la Dirección de Regulación y Administración Territorial (DRAT) dependiente del Gobierno Municipal.
En Sucre un 46% de la población no cuenta con vivienda propia, según los resultados del Censo de Población y Vivienda de 2012.
De acuerdo con algunas consultas a propietarios de inmobiliarias y del análisis de los avisos de comercialización publicados por este periódico, se puede indicar que en la actualidad la oferta de viviendas en Sucre es mayor a la demanda, debido a las significativas inversiones en el sector que permitieron el crecimiento del mismo.
A pesar de ello y de la desaceleración del crecimiento económico del país, producto de la caída de los precios de las materias primas, se pronostica que el rubro de la construcción seguirá siendo uno de los que mayor crecimiento tendrá principalmente en el eje central y departamentos como Chuquisaca.
INVERSIONISTAS
Los inversionistas son optimistas, pues consideran que el “boom” inmobiliario no sólo que continuará, sino que irá en ascenso porque es una necesaria respuesta al déficit habitacional en esta ciudad.
El empresario Gustavo Abastoflor afirma que los departamentos son una “manera adecuada” de vivir especialmente para personas que están naciendo a la vida profesional o laboral.
Una de las ventajas es el acceso al crédito de vivienda social con tasas de intereses adecuadas, lo cual fue “una excelente medida” porque además “obliga” al sector financiero a acomodar créditos para el sector inmobiliario, afirma Abastoflor.
Añadió que esta posibilidad es muy favorable para los jóvenes profesionales, porque la banca “flexibiliza” sus condiciones de préstamo como exigir la sola garantía del inmueble al que se pretende acceder y demostrar la fuente de ingreso que tiene para el pago.
“Ni siquiera ahora exigen contraparte porque antes para un crédito para viviendas se exigía el 20% de contraparte, ahora no. La vivienda se constituye en garantía y se otorgan créditos hasta 30 años plazo, entonces ahí es donde la gente tiene que aprovechar para lograr una vivienda”, afirma el empresario.
Para Jorge Rodríguez, otro inversionista y conocedor del rubro en Sucre, las perspectivas en el ámbito de la construcción de departamentos o viviendas de propiedad horizontal “todavía son interesantes en la ciudad”.
“Había un déficit habitacional que está siendo de a poco copado por los nuevos emprendimientos inmobiliarios tanto en propiedad vertical como en condominios de casas”, remarca.
Sin embargo, espera que el negocio inmobiliario que cobró fuerza hace unos cuatro años “no se vaya desinflando porque también cuando hay mucha oferta en el mercado se empiezan a volver inviables nuevas inversiones de este tipo”.
CRITERIOS SOBRE LOS PRECIOS
Según los consultados, los precios tuvieron un “bajón” con relación a los dos años anteriores, pero siguen siendo muy competitivos en Sucre y están “muy por debajo” de Santa Cruz, “un poco más abajo” que Cochabamba y obviamente que La Paz. “O sea estamos en precios adecuados para nuestro medio y son los precios racionales que luego del costo de inversión, etcétera, pueda justificar el que una empresa pueda arriesgarse a construir un edificio con inversiones grandes”, subraya Abastoflor.
En la misma línea, Rodríguez afirma que los precios de los departamentos por el momento “se están manteniendo”, pero espera que tampoco bajen mucho.
Este empresario actualmente invierte $us 3 millones en la construcción de un edificio de nueve pisos con 34 departamentos, pero cree que “ahora el rubro que se debe atender es el de viviendas de menor precio tanto en bloques de tres o cuatro plantas, para gente que no tenga recursos suficientes para adquirir departamentos de mayor precio”. Precisó que el menor precio por departamento debe ser de $us 60.000, rubro en el que se puede captar mucha gente.
DATOS
Déficit. En Sucre un 46% de la población no cuenta con vivienda propia, según el Censo de 2012.
Superficie. Hay departamentos de 130 a 160 metros cuadrados en edificios multifamiliares.
Precio. Un departamento de 120 metros cuadrados puede costar entre 70.000 y 90.000 dólares.
Empleo. Cada edificio por lo menos ocupa en promedio mano de obra de entre 60 y 70 albañiles día.
Inversión. Se invierte de 8 a 10 millones de dólares en edificios que sobrepasan los 10.000 metros cuadrados.
Edificios. En Sucre hay aproximadamente 15 edificios, varios de ellos están en el Barrio Petrolero.
ARQUITECTO
Manolo Mayta Presidente Arquitectos
“El reglamento de edificios ya está caduco respecto al contexto de Sucre. Creo que es necesario reencaminar o reorganizar el desarrollo urbanístico de la ciudad”.
LA AUTORIDAD
Juan Quispe Director DRAT
“En caso de haber construcciones clandestinas, nosotros con la unidad de control urbano verificamos para hacer las notificaciones y la paralización respectiva”.
PROYECTOS EN CURSO
Zona
Aranjuez
Huayrapata
Garcilazo
Garcilazo
Tucsupaya
Tucsupaya
Tucsupaya
Ckarapuncu
Barrio Obrero
Barrio Obrero Niveles
11
17
14 (Mariscal)
14 (Solares)
10
14
6
---
9
7
EN EL RUBRO DE LOS CONDOMINIOS
Surgen más emprendimientos
Después de ganar experiencia en el país y el exterior, el ingeniero civil Iber Carvajal cumple uno de sus sueños que es ingresar al rubro de la construcción, principalmente en el sector de la vivienda.
Carvajal, que fue consultor en empresas internacionales y en organismos financieros como el Banco Mundial y el Banco Africano de Desarrollo, indica que decidió apostarle al sector inmobiliario especialmente en el desarrollo de soluciones habitacionales en Sucre, porque de esa manera puede seguir aportando al desarrollo regional.
"Conscientes de que las inversiones en este sector tienen un alto margen de riesgo, nos planteamos el reto de realizar nuestro primer emprendimiento buscando implementar algunas innovaciones que nos permitan diferenciarnos de las empresas y particulares que vienen trabajando en este rubro y que nos permitan competir con éstas", subraya el nuevo empresario chuquisaqueño.
Carvajal prevé construir un condominio en altura destinado a la vivienda en el Barrio Alto Tucsupaya, en inmediaciones del Mirador, a 40 metros de la avenida Juana Azurduy de Padilla.
Contará con un total de 2.150 metros cuadrados de construcción en seis niveles de departamentos y un sótano para estacionamientos y bauleras; tendrá 16 departamentos con una superficie desde 90 hasta 130 metros cuadrados cada uno; áreas de equipamiento comunes (pasillos comunes, un salón multifuncional, oficina de administración y un ambiente para la seguridad y vigilancia, áreas verdes, un churrasquero común, patios comunes, dos patios privados y una terraza común), según el proyecto que está en la fase de prefactibilidad.
El presupuesto del proyecto será definido dentro de un mes y el diseño final presentado a la Alcaldía a mediados de este mes, espera que hasta noviembre se apruebe. Con eso se estima que las obras comiencen en febrero de 2016 y en un plazo de 22 meses se concluya el condominio, es decir, a fines de 2017.
“La preventa (de los departamentos) está prevista que inicie a mediados de noviembre del 2015, una vez que se cuente con la aprobación del
proyecto definitivo por parte del Gobierno Municipal”, remarca Carvajal.
PROFESIONALES CUESTIONAN BUROCRACIA Y FALTA DE REGLAMENTO ACTUALIZADO
Desde los colegios de Ingenieros y Arquitectos de Chuquisaca apuntan a la burocracia en instancias técnicas del Gobierno Municipal y a la normativa desactualizada como factores que impiden una oportuna aprobación de los trámites para la construcción de edificios en altura.
El ingeniero civil René Curcuy construye un condominio de cinco niveles, pero no puede hacerlo aprobar desde 2012, por la burocracia en la Secretaría Municipal de Planificación y Ordenamiento Territorial.
“Las normas están un poco restringidas de la Alcaldía, (incluso) creo que recién han ido aprobando los edificios en altura (ya construidos), pero es más el trámite burocrático”, se quejó.
Añadió que ‘el principal cuello de botella’ está en la “definición política” de aceptar que los edificios en altura sean viables. “Lo mismo pasa con las urbanizaciones y sus loteamientos, que demoran porque nadie quiere poner la cabeza (asumir responsabilidad) con las nuevas leyes que hay (…)”, añadió.
Mencionó que para hacer aprobar un proyecto ya realizado, ejecutado clandestinamente, solamente su verificación por lo menos si es de cinco o seis pisos demora un mes y medio.
“A mí me rechazaron (mi proyecto) y ya estoy dos años, ahora nuevamente realizo la actualización de todos los documentos, pero ya con edificio construido. Donde fallamos es en la construcción que supera las normas del área del terreno y uno no puede en edificios altos subutilizar los terrenos, tiene que tratar de sacar ventaja y ganar altura, y es (ahí) donde vienen las dificultades”, justificó.
LOS ARQUITECTOS
El presidente del Colegio de Arquitecto, Manolo Mayta, cuestionó la falta de un reglamento actualizado para edificios. “Hay un reglamento que está caduco respecto a lo que es una realidad en este momento del contexto de crecimiento de Sucre y hemos empezado mal, porque al dejar establecer los edificios más altos y al ver en este momento algunos edificios de menor altura ya se empezó mal precisamente porque no se respetó una normativa, ni un reglamento”, dijo.
Indicó que ante esa situación es necesario reencaminar y reorganizar el desarrollo urbanístico de la ciudad.
Cuestionó el actual manejo de áreas y la ocupación del suelo respecto a este tipo de predios, que no se respeta y claramente se lo puede observar en la zona de San Matías, donde hay un edificio de más de 20 pisos con carencias de tipo funcional, espacial, formal y de imagen urbana.
“Tenemos el predio ocupado al 100% y la altura supera al ancho de una calle o avenida y no se respeta el manejo de asoleamiento, iluminación y comunidad”, puntualizó.
También advirtió que ante semejante cantidad de personas que vivirán en ese edificio, es más probable que surjan problemas de “saturación” en instalaciones sanitarias, eléctricas y de alcantarillado.
Añadió que esa situación era previsible con un reglamento que no está totalmente aceptado ni avalado. “El reglamento no fue actualizado, por eso tenemos problemas como este: el crecimiento desmedido de una ciudad y la aparición de este tipo de edificios en altura que no respetan un reglamento caduco”, aseveró.
RESPUESTA DE LA ALCALDÍA
El director de Regulación y Administración Territorial (DRAT) de la Alcaldía de Sucre, Juan Quispe, informó que a partir de la nueva gestión municipal ejecutan un plan de acción para agilizar trámites de aprobación de líneas municipales, divisiones, anexiones, loteamientos, urbanizaciones, planos de construcción, relevamientos, edificios en altura y demás.
Por ejemplo, dijo que la aprobación de una línea municipal no debería tardar más de cuatro días y que las inspecciones deben realizarse en el día, ya no dentro de una o dos semanas como era antes.
Lo mismo pasa en cuanto a los planos de construcción que deben ser aprobados en cuatro o cinco días, lo que tomaba hasta un mes.
Respecto a los trámites de los edificios en altura, éstos pasan a la Máxima Autoridad Ejecutiva (MAE) de la Alcaldía, donde se realiza una revisión y si no hay observaciones el proyecto es devuelto dentro de una semana para su entrega respectiva.
Con referencia a las observaciones del Colegio de Arquitectos, Quispe las rechaza y cuestiona a algunos proyectistas que insisten en construir grandes estructuras en superficies reducidas.
“Imagínese esto: quieren levantar diez pisos en 200 metros cuadrados”, observa al asegurar que con ese tipo de proyectos un edificio a construir carecerá de un buen producto de diseño arquitectónico y estructural.
Quispe explica que la superficie mínima para construir edificios iguales o por encima de cinco niveles es de 500 metros cuadrados, con lo que se garantizan las condiciones adecuadas del edificio en cuanto a lo tecnológico, espacial y funcional.
Consultado sobre si todos las edificaciones en altura ya consolidadas en Sucre fueron aprobadas correctamente, Quispe admite que no y cita como ejemplo el edificio del barrio San Matías, que comenzó a ejecutarse sin proyecto aprobado, lo que conllevó a multas posteriores.
El Director de la DRAT afirma que de acuerdo con la normativa actual, la multa económica por superficie excedida es de Bs 2,50 por metro cuadrado construido. En ese sentido, menciona que en edificios multifamiliares la Municipalidad tuvo que imponer multas de 10.000, 20.000 y 30.000 bolivianos.
Quispe puntualiza que la multa en este tipo de casos asciende al 2% del valor catastral por el total de superficie construida.
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