El mercado busca casas que cuesten menos de $us 60.000

Hay una buena noticia para el sector inmobiliario: más de 100.000 personas tienen la intención de comprarse casa en los próximos cuatro años. La mayoría tiene menos de 40 años y buscará casas de entre $us 23.000 y 60.000. Menos del 10% planea inversiones superiores a esta suma. En Santa Cruz de la Sierra, según el censo inmobiliario de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz, solo el 45% tiene casa propia. Eso quiere decir que se necesita edificar 203.100 unidades habitacionales para cubrir la demanda existente. En la actualidad hay 4.039 casas y departamentos en construcción, por lo que se requerirían 50 años para satisfacer el mercado ya existente.
Pese a ello, el censo de construcciones solo detectó 11 casas populares. Así, la oferta sigue en contra ruta a la demanda, ya que dos de cada tres metros cuadrados en construcción corresponden a departamentos y casas en condominios, con precios de entre $us 350 y 1.500 por metro cuadrado.

Cuestión de acceso
Sin embargo, nada es tan sencillo como ponerse a hacer casas de bajo precio. Santiago Tercero, sociólogo con experiencia en el mercado inmobiliario, señala que para un empleado promedio incluso llegar a esos niveles no es fácil. Explica que el segmento de casas entre $us 100.000 y 200.000 está al alcance de los salarios o capacidad de endeudamiento de ejecutivos y empresarios, no así del trabajador promedio.
El economista Darío Monasterio añade que el carácter informal de la economía hace que buena parte de la población no logre calificar como sujeto de crédito, ya que por lo general los bancos solo prestan dinero a empleados dependientes o a pequeños empresarios que pueden demostrar sus ingresos.
En un país en el que el 48% de los empleados se declara ‘cuentapropista’, el acceso a la compra de una vivienda aún queda lejos. Monasterio añade que, además, la mayoría de las empresas son unipersonales, con muchas dificultades para tener los documentos en regla y cumplir las exigencias bancarias.
Por ello, incluso las casas de $us 40.000 son una posibilidad lejana para la mayoría de los que necesitan vivienda. Según el estudio de Ingresos y Gastos realizado por Captura Consulting en marzo de este año, los ingresos promedio de los hogares en Santa Cruz de la Sierra (en los que aportan ambos jefes de hogar), alcanza los Bs 5.060. Es el más alto del país.
Aun así, según la calculadora crediticia del Banco Central de Bolivia, para acceder a un crédito de $us 32.000 (el 80% de $us 40.000), financiado a 30 años plazos, se necesita ingresos totales por Bs 5.891. Es decir, se necesita estar un poco encima del promedio para acceder a la casa más modesta que se oferta en el mercado cruceño.

Reveses y reconducción
Para Alicia Yabeta, expresidenta de la Cámara Inmobiliaria, la falta de análisis del mercado trata de empujar a la gente a comprar una casa que no necesita en este momento. Prácticamente, el único tipo de unidad habitacional que está en oferta es el que tiene tres dormitorios, olvidándose de los matrimonios jóvenes que tal vez solo necesiten uno con una sola alcoba por un precio que puedan pagar, es decir, menos de $us 40.000.
Esta oferta monolítica ha llevado al fracaso a algunos inversionistas. El economista Rubén Arias cuenta el caso de una urbanización cerrada que se comenzó a construir en la zona este de la ciudad. Los inversionistas extranjeros ofertaron hace cinco años casas de hasta $us 50.000, pero el boom de precios los empujó a arriesgarse con casas de hasta $us 100.000.
El resultado es que desde hace seis meses no venden una sola vivienda, por lo que han vuelto a construir casas de $us 45.000.
Yabeta explica que el mercado de las casas de bajo coste (tres dormitorios, de hasta 75 metros cuadrados en un terreno de 200 metros y $us 40.000 de precio), es tan atractivo como el de grandes edificaciones porque también se consiguen utilidades del 30% y se acorta el periodo de recuperación de dos años a menos de uno.
Lo que más llama la atención, Tanto a Yabeta como a Rolando Schrupp, expresidente de Cadecocruz, es la aparición de edificios medianos, de hasta ocho pisos, en toda la mancha urbana. “Nadie se pregunta de dónde salen esos recursos”, lamenta Yabeta.
Schrupp tiene una definición para esas inversiones. Los llama capitales informales, y lo describe como dinero que se mueve y que es generado por una actividad informal, ya sea contrabando, comercio, narcotráfico o corrupción política. Señala que no son fácilmente medibles y por su origen poco claro, genera inversiones no profesionales, saturando ciertos nichos del mercado


LOS BANCOS SE HAN BLINDADO Y CREEN QUE HAY PRECIOS QUE ESTÁN PELEADOS CON LA REALIDAD
Hace dos años, los bancos cerraron el grifo. Los desarrolladores inmobiliarios que buscaban financiamiento se encontraron con exigencias más duras. “Haga preventa”, les dijeron. De pronto, un terreno que costó $us 1 millón ya no servía tanto como antes y comenzaron a exigirle mayor contraparte a los inversionistas.
Además, según explica Santiago Terceros, una de las pocas formas en las que un banco presta para un proyecto inmobiliario es contra garantía de un depósito a plazo fijo (DPF). Kurt Koeningsfest, presidente de Asoban, explica que siempre se ha prestado dinero sobre garantía real, por lo general hipotecaria, pero admite que puede haber cambiado el porcentaje de contraparte exigida para una obra.
“Es un mecanismo de protección de los bancos ante una posible sobrevaluación en el mercado. Los precios se han ido a las nubes. La realidad del país no parece ser que un metro cuadrado cueste $us 1.500”, dice Kurt Koeningsfest.
El economista experto en banca Ludwig Toledo explica que la inversión de los DPF en el campo inmobiliario fue lo que comenzó a mover el mercado. Descarta que un descenso del sector inmobiliario arrastre a una crisis al sistema bancario.
Señala que la mora es baja, menos del 2%, y que los controles crediticios en Bolivia son tan estrictos, que difícilmente podría darse una situación como la de EEUU, donde la banca cayó con el mercado. Terceros suma a esto que el banco siempre subvalúa el inmueble, por lo que se deja un margen de seguridad para recuperar su inversión.
Rolando Schrupp revela que los bancos están jugando un papel fundamental en la regulación del mercado inmobiliario. Desde la caída del edificio Málaga han comenzado a analizar más en profundidad la experiencia de los desarrolladores inmobiliarios y las condiciones de diseño de las mismas.
Considera que, con el tiempo, las entidades financieras y aseguradoras tendrán una central de riesgos para este tipo de proyecto.
Koeningsfest aclara que los bancos sí están prestando dinero a los que quieren comprar una vivienda. Es más, el 25% de los $us 8.500 millones del sistema financiero boliviano está distribuido en créditos inmobiliarios. Esto, además, se intensificará con la nueva Ley de Bancos, que promoverá el crédito en este sector. Koeningsfest señala que la norma exige privilegiar préstamos productivos y para vivienda social, aunque no fija ningún monto o porcentajes para ambos.

Los cimientos

Las oficinas dan un respiro al sector
El metro cuadrado más caro de Santa Cruz está en el edificio Alas, destinado solo a oficinas y locales comerciales. Cuesta $us 1.800. Según Yabeta, por esta suma se encuentran departamento en Miami con vista al mar

Lo popular también da buenas ganancias
Si se considera que el 85% de los que comprarán una casa en los próximos cinco años lo harán a través de un crédito y que su cuota ideal es de $us 155, las casas económicas, menores a $us 40.000 serán más requeridas.

Los lotes de terrenos no entran en recesión
Según Rubén Arias, hay decenas de urbanizaciones buscando aprobación en los escritorios de alcaldes del área metropolitana. El miedo a los loteamientos, intención de lucro y temor a cambios de política las impulsa. También el hecho de que haya elecciones generales en 2014 crea cierta incertidumbre entre los poseedores de tierras.

CLAVES

Créditos para ir a vivir
Más de $us 2.000 millones ha prestado la banca nacional para comprar viviendas. Es uno de los tipos de préstamos que más ocupa la cartera crediticia.

Baja de interés
La disminución de los intereses que pagan los bancos por depósitos a plazo fijo fue uno de los factores de dinamización del mercado inmobiliario. Los ahorristas decidieron ‘mover’ su dinero.

Los límites los pone la norma
Según Koeningsfest, las regulaciones bolivianas ponen un límite de endeudamiento equivalente a una cuota que represente el 30% de los ingresos de un prestamista.

Una merma poco significativa
Con relación a la medición de noviembre, en estos momentos hay un 6% menos de obras ejecutándose, según Cadecocruz.

Sin diferencias
Tanto en el segmento de ingresos bajos, como el de ingresos altos, la mayoría de la población aún no ha comprado casa.