jueves, 2 de enero de 2014

Tarija y el fin de la especulación inmobiliaria



Con la aprobación del reglamento complementario a la Ley de Regulación del Sistema Financiero, las tasas de interés para la compra o construcción de vivienda han sido fijadas por el Gobierno entre un 5,5 por ciento, para montos inferiores a 70.000 dólares, un 6 por ciento para montos inferiores a 100.000 dólares y del 6,5 por ciento para montos superiores a 120.000 dólares.

En la práctica, la principal diferencia radica en la eliminación de la (TRE), un porcentaje variable que se sumaba a la tasa ofertada por el Banco comercial y que no distaba en demasía de las actualmente fijadas por el Gobierno.

El objetivo último es dinamizar un sector, el de la construcción, que si bien ha crecido proporcionalmente en la última década, aspectos formales y legales han dificultado el acceso a la vivienda propia y en numerosas ocasiones se ha tendido hacia la “informalidad” en la construcción, es decir, edificar en áreas rurales o la promoción de asentamientos ilegales, además de que en las ciudades no se han respetado las normas básicas de edificación contempladas en la Alcaldía.



Más tierra y más barata

Las condiciones de los préstamos era un limitante importante, por las altas tasas en primer término pero también por la normativa que impide invertir más del 25 por ciento de los ingresos de una familia en la compra de vivienda. Actualmente la Autoridad de Servicios Financieros (ASFI), evalúa un nuevo monto.

La otra gran limitante era la escasez de suelo urbanizable y por lo tanto hipotecable en el sistema financiero. Esto provocó por un lado que los precios en el área urbana se disparen por encima de los 120 dólares el metro cuadrado, y por otro lado, la creación de un mercado semiclandestino en zonas periféricas que sin ser urbanizables, por estar fuera del radio urbano, fueron comercializadas sin garantías.

La iniciativa legislativa de agosto de 2012, que instó a los municipios a actualizar el radio urbano de sus ciudades regularizará en gran medida esta situación, poniendo a disposición una gran cantidad de tierra disponible para urbanizar y ser financiada. Es decir, muchos de los que apostaron por una inversión “de riesgo” con visión de futuro, podrán ahora vender sus lotes regularizados, sin embargo, la cantidad de tierra disponible regulará la oferta y demanda.



Mercado estancado

Desde hace ya aproximadamente dos años, el “boom” inmobiliario de Tarija se ha venido frenando. En un estudio realizado, por este medio, sobre tres inmobiliarias y dos periódicos que ofertan bienes raíces en sus clasificados se pudo constatar que de media un lote tarda siete meses en ser vendido y aquellos de precios disparados (lotes no urbanizados por encima de los 40.000 dólares) esperan incluso un año o directamente son replanteados.

Según los datos de la Cámara Boliviana de Construcción (Caboco), la construcción de edificios nuevos registra un crecimiento del 10 por ciento anual, pero los expertos advierten de un frenazo en las compras, especialmente en departamentos por encima de los 80 mil dólares, sector donde se concentra la construcción. Los datos de la ASFI también advierten un estancamiento en la cartera destinada a créditos de vivienda, con un crecimiento no comparable al 10 por ciento de construcción.

La nueva normativa gubernamental prevé un incremento de la cartera de negocio de los bancos hacia el sector inmobiliario y productivo. Se prevé que se apueste por este último.

“Todavía hay mucha gente que cree que el sector inmobiliario es el negocio, pero luego se dan cuenta de que el retorno ya no es tan rápido”, señala Franklin Pérez, ex presidente de Caboco.



Salarios bajos

Los salarios bajos son también un limitante a la hora de adquirir una vivienda. Según datos de América Economía, el salario medio en Bolivia es de 580 dólares, sin embargo, en Tarija, a pesar de tener la renta per cápita más alta del país, los salarios son sensiblemente inferiores, particularmente en el sector privado.

Desde ahora, una hipoteca de 80.000 dólares al 6 por ciento de interés durante 20 años exigirá una cuota de 573 dólares al mes. De mantenerse el margen de seguridad para préstamos en el 25 por ciento de los ingresos familiares, una unidad familiar con dos miembros activos debería ingresar mensualmente, al menos, 16.000 bolivianos, muy por encima de la media departamental.



elAPUNTE



Viviendas vacías en Tarija

Los datos del Censo de Población y Vivienda realizado en noviembre de 2012 reportaron un total de 143.694 viviendas particulares en Tarija, lo que supone un incremento del 47 por ciento en una década, una de las más altas del país.

De ellas, un 5,20 por ciento se encuentran totalmente vacías, la mayor parte en la capital del departamento.

Especialmente llamativo es el dato de propiedad de la vivienda, ya que solo el 60 por ciento de los habitantes es propietario de la vivienda en la que vive, es decir, 84.795 viviendas son habitadas por sus dueños mientras que 58.899 viviendas son alquiladas o dadas en anticrético.

El dato, sensiblemente superior al de otros departamentos, indica que sigue habiendo una necesidad habitacional en Tarija, pero que sin embargo está siendo subsanada por otros medios ante la imposibilidad de acceder a una vivienda en propiedad.

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