Crecimiento del crédito hipotecario por necesidad de vivienda en Sucre

El autor de este artículo, Ramiro Villegas, cita al presidente del Colegio de Arquitectos de Chuquisaca, Manolo Maita, para quien la construcción de una vivienda familiar en condiciones mínimas de habitabilidad se requerirían 50.000 dólares. En la zona urbana de Sucre, el valor comercial de los terrenos aptos para la construcción es más elevado que en otras ciudades capitales.

La vivienda, por tratarse de un medio de resguardo y protección para la familia, es una de las necesidades primordiales que toda persona debe satisfacer. Para alcanzar este objetivo, en la mayoría de los casos se recurre a un crédito hipotecario a largo plazo en condiciones de mercado, debiendo la familia tener cierta capacidad de endeudamiento, ya que una parte de sus ingresos es cedida para la amortización a ese pasivo.
El precio de una vivienda puede variar de acuerdo a las necesidades familiares, la calidad del material y el tipo de obra. Según el presidente del Colegio de Arquitectos de Chuquisaca, Manolo Maita, para la construcción de una vivienda familiar en condiciones mínimas de habitabilidad se requieren unos 50.000 dólares.

Por la experiencia profesional de Maita, otro factor a tomar en cuenta es que, en la zona urbana de de Sucre, el valor comercial de los terrenos aptos para la construcción es más elevado que en otras capitales del país.

Por el Censo de Población y Vivienda de 2012, se sabe que en Sucre el 46 por ciento de la población no cuenta con casa propia.

En líneas generales, los condominios horizontales son un buen negocio para los inversionistas en Sucre, donde hasta octubre pasado se encontraban en proyecto y en ejecución 10 nuevos edificios, de hasta 17 niveles, destinados a departamentos.

Un reflejo de esto es que, a diciembre de 2015, según el reporte del sistema de intermediación financiera en cuanto se refiere a créditos de vivienda de interés social, por la compra de departamentos en propiedad horizontal se colocaron Bs 4.657 millones (la cifra más elevada de ese año), muy por encima de los créditos solicitados para construcción “personalizada”, que alcanzaron a Bs 1.258 millones.

Préstamos bancarios
Luego de la promulgación de la Nueva Ley de Servicios Financieros N° 393, del 21 de agosto de 2013, y del Decreto Supremo Nº 1842, del 18 de diciembre de ese año, que tiene por objeto establecer el régimen de tasas de interés activas para el financiamiento, destinado a vivienda de interés social, y determinar los niveles mínimos de cartera de créditos que deberán mantener las entidades financieras, estas comenzaron a otorgar préstamos con tasas más bajas que las comerciales. Esto fue clave para la tendencia hacia los créditos bancarios por existir mejores condiciones en tasas y plazos.

Aquel decreto indica que para un préstamo menor o igual a 255.000 UFV (Unidades de Fomento a la Vivienda) corresponde el 5.5% de interés; para uno de 255.001 a 380.000 UFV hasta 6%, y para uno de 380.001 a 460.000 UFV, 6.5% de interés anual.

De acuerdo con el reporte oficial de la Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero (ASFI), a diciembre de 2015, en todo el sistema de intermediación financiera nacional la cartera de créditos de vivienda social cerró con 6.841 millones de bolivianos, registrándose un incremento del 40% respecto a 2014.

Los departamentos con mayor participación del crédito de vivienda de interés social son: Santa Cruz con 35.9%, seguido de La Paz con 20.5%. Chuquisaca ocupa el cuarto lugar con 7.6%. Le siguen Tarija (5%) y Beni (3.7%).

La tasa Tre y el desarrollo
Sin lugar a dudas, el factor más relevante es que las tasas de interés para los créditos de vivienda social ya no estarán afectadas a la variación de la Tasa de Referencia (TRe).

La TRe es el promedio ponderado de los depósitos a plazo fijo que se calcula considerando todos los plazos de las operaciones de estos depósitos del sistema bancario, correspondientes a la semana anterior a la fecha de contratación de la operación. Por esto constituye un factor que determina la variabilidad de la tasa de interés en el tiempo.

A manera de análisis, las medidas que tienen injerencia en el sistema financiero nacional, a la vez, benefician a la economía del Estado y a la sociedad en su conjunto. El sistema financiero desempeña un papel central en el funcionamiento y desarrollo de la economía de un país: un sistema financiero estable, eficiente y competitivo contribuye a elevar el crecimiento económico sostenido y el bienestar de la población.

Para lograr dichos objetivos es indispensable contar con un marco institucional sólido, además de una regulación y supervisión financiera que salvaguarden la integridad del sistema y protejan los intereses del público.

Beneficios de doble vía
En cuanto a sus beneficios, la población debe comprender a cabalidad lo que significa la herramienta del crédito, probablemente el mejor camino para alcanzar sus metas o para ayudarle en un momento difícil. El crédito, bien utilizado, puede llegar a hacer realidad un sueño que parecía inalcanzable.

Para el banco, los beneficios de los préstamos hipotecarios se materializarán a partir del dinero que generan los ingresos por intereses, así como un menor riesgo de incumplimiento por parte del deudor que se fija con el mismo activo que se financia.

Ante el importante crecimiento del crédito hipotecario, debemos enfocarnos en que no se llegue a la creación de burbujas de precios en el país y en que las viviendas que se adquieran con los créditos a bajas tasas de interés no sean con fines especulativos. Otro factor clave para evitar riesgos futuros en la economía nacional es que no se disminuyan los requisitos en el otorgamiento de los créditos y que la vivienda a financiar no supere los valores estipulados, como sucedió en la pasada crisis hipotecaria en Estados Unidos.

Requisitos para acceder a un crédito de vivienda social

Es importante saber cuáles son los requisitos para acceder a un Crédito Hipotecario de Vivienda Social y quiénes pueden ser sujetos del mismo. Básicamente, teniendo como referencia la Ley N° 393, las entidades dedicadas al rubro exigen 4 requisitos mínimos:
1. El valor de la vivienda a ser adquirida no debe superar las 460.000 Unidades de Fomento a la Vivienda (UFV) a la fecha de la solicitud del crédito para ser considerada de interés social. El avalúo es realizado por un perito autorizado por la entidad financiera.
2. Los interesados deben certificar que no poseen una vivienda propia u otro bien inmueble mediante un certificado de no propiedad a nivel nacional emitido por Derechos Reales.
3. La vivienda que se va a comprar debe contar con documentos legales que habiliten una primera hipoteca.
4. Justificar los ingresos y la capacidad de pago del prestatario, declarando el ingreso familiar con las tres últimas papeletas de pago (solicitante y conyugue, si corresponde) y otros ingresos. Además, deben ser sujetos a un análisis crediticio efectuado por la entidad financiera.