Nueva bonanza inmobiliaria

La más reciente idea billonaria de Wall Street involucra dividir en pedazos la deuda vinculada a las casas unifamiliares y vender los bonos a inversionistas en todo el mundo. Eso podría sonar mucho a las actividades que en cierto momento detonaron una crisis financiera mundial. Pero hay un giro esta vez, los banqueros y abogados de inversión ahora se están formando para financiar a los inversionistas, desde grandes firmas de capital privado hasta plomeros y dentistas que fungen también como arrendadores, quienes están comprando casas en juicio hipotecario y alquiladas. La compañía que más recientemente ha probado esta naciente frontera en la titulización es American Homes 4 Rent. La compañía habló a potenciales inversionistas en una conferencia en Las Vegas sobre vender valores vinculados a $us 500 millones de deuda, según personas informadas del asunto. American Homes 4 Rent, que empezó a cotizarse públicamente en agosto, ha recurrido a JPMorgan, Chase, Goldman Sachs y Wells Fargo como sus banqueros para el convenio de deuda que se espera sea vendido para finales del primer trimestre, dijeron estas personas. Aunque este mercado de titulización sigue estando en su infancia, un cálculo reciente de Wall Street situó las oportunidades de financiamiento potencial para la industria de las rentas de casas unifamiliares en hasta $us 1,5 billones. Algunos miembros del Congreso y economistas ya están preocupados por otra burbuja crediticia. “Las oportunidades de inversión y crédito son inmensas y quizá apenas estén empezando”, escribió en un reporte Jade Rahmani, analista inmobiliario en Keefe, Bruyette & Woods. En apenas los dos últimos años, grandes inversionistas han comprado unas 200.000 casas unifamiliares y ahora las están alquilando, según KBW. El gigante de capital privado Blackstone Group vendió la primera titulización de renta de unifamiliares de su tipo el otoño pasado, un bono de $us 479 millones, atrayendo a seis veces más inversionistas de los que la firma de capital privado podía aceptar, dijo una persona involucrada en el convenio. Inversionistas como fondos mutuales y compañías aseguradoras compraron partes del bono, que están respaldadas por las casas de renta propiedad de la compañía de Blackstone, Invitation Homes. La industria de las rentas sigue dominada por los arrendadores que poseen y administran solo un puñado de propiedades. Wall Street encontró una forma de financiarlos a ellos también. Cerberus Capital Management y Blackstone han iniciado empresas que prestan a inversionistas medianos y pequeños. Y hay discusiones sobre empaquetar muchos de estos pequeños préstamos y titulizarlos también. Wall Street quizá esté clamando por prestar a los inversionistas en casas unifamiliares, pero sigue siendo difícil para millones de estadounidenses calificar para una hipoteca. El financiamiento fácil pudiera dar a los inversionistas la ventaja al licitar por las casas en el mercado. El demócrata Mark Takano, cuyo distrito incluye al Inland Empire justo al este de Los Ángeles, que fue duramente afectado por una oleada de ejecuciones inmobiliarias, ha pedido al Comité de Servicios Financieros de la Cámara Baja que celebre audiencias sobre el impacto que pudieran tener los bonos de propiedades unifamiliares para renta en el mercado inmobiliario. “La adecuada supervisión de la nueva innovación financiera es clave para garantizar que no recorramos el mismo camino de los valores respaldados por hipotecas sin control ni creemos una burbuja insostenible que causará estragos cuando estalle”, expresó Takano en una carta dirigida al comité. La titulización, sin embargo, pudiera ofrecer un reconstituyente a la maquinaria inmobiliaria de Wall Street, anteriormente un poderoso productor de utilidades que nunca se ha recuperado totalmente de la crisis financiera. Los banqueros estiman que los convenios de bonos de casas unifamiliares para renta pueden totalizar hasta $us 7.000 millones este año y eventualmente crecer a $us 20.000 millones. Para propietarios como American Homes 4 Rent, la titulización de deuda les puede ofrecer más apalancamiento para comprar más casas. También incrementaría sus utilidades al reducir sus costos de endeudamiento. Con la titulización, los propietarios en teoría pueden invertir apenas el 25% del capital en sus propiedades, pidiendo prestado el resto. Las líneas de crédito de los bancos requieren un capital del 40%. Compañías como American Homes 4 Rent están haciendo ganar a sus primeros inversionistas grandes utilidades. Muchos arrendatarios eran antes dueños de las casas que ahora están rentando a la compañía. La compañía, cuyos ejecutivos están basados en Agoura Hills, California, empezó con poco apalancamiento cuando comenzó a comprar casas como empresa privada fundada por B. Wayne Hughes, con dinero de la Alaska Permanent Fund Corporation en 2012, dijo el director ejecutivo de la corporación, Michael J. Burns. Contó que había sido “desgarrador” en ocasiones adquirir casas que las familias han tenido que entregar al banco. “Alguna otra familia se mudará y la llamará su hogar”, dijo