“En la actualidad, una de cada tres familias de América Latina y el Caribe —un total de 59 millones de personas— habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales precarios o carente de servicios básicos. Casi dos millones de las tres millones de familias que se forman cada año en estas ciudades se ven obligadas a instalarse en viviendas informales, como en las zonas marginales, a causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y asequibles”.
El estudio también señala que “más de la mitad de las familias residentes en las 41 principales ciudades latinoamericanas carecen de medios para comprar una vivienda adecuada” y la situación es “más aguda” en las ciudades ya citadas.
En la mayoría de los casos, la principal limitación es “la insuficiencia de ingresos” y ante las entidades de préstamo aparecen barreras como la imposibilidad de comprobar ingresos. También hay una escasa oferta de viviendas de buena calidad a bajo costo.
“Un número importante de familias está marginado del mercado de la vivienda formal por causas como bajos ingresos, insuficiente oferta de terrenos adecuados, ausencia de crédito o escasa inversión en viviendas asequibles”, comentó César Bouillon, economista del BID y coordinador del estudio. “Hay una tremenda demanda de viviendas formales y asequibles para familias en la base de la pirámide, un sector mal atendido por el mercado de la vivienda y los programas de gobierno.”
Este trabajo es parte de la serie Desarrollo en las Américas, una publicación académica del BID. En este caso, analiza en profundidad “los mercados de vivienda de más de 18 países en América Latina y el Caribe, evaluando el papel que juegan regulaciones y políticas de vivienda en resolver o agravar las brechas habitacionales en la región”.
En base a los datos más recientes de las encuestas de hogares en la región, el estudio mide la capacidad de los hogares en 41 ciudades para “comprar directamente o cumplir los requisitos para postular a un crédito hipotecario para una vivienda construida según los códigos de construcción en terrenos legalmente parcelados y urbanizados”.
En ese marco, calculan “la brecha de asequibilidad”, según el porcentaje de hogares en cada ciudad que destinarían más de 30% al pago de una hipoteca a 20 años, con un pago inicial de 10%, para comprar una vivienda.
En el caso de Bolivia, en La Paz el 71% de las familias no les alcanza el dinero para tener casa propia. En Santa Cruz el porcentaje sube a 72%. En Venezuela, en Caracas, sube al 80%. En el resto de los paises del estudio se mantienen entre el 60% y el 30%. La ciudad que parece haber una situación más favorable para acceder a una vivienda de calidad es San José (29%).
Frente a esta situación, el BID señala que “para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles, los países deben mejorar normativa de tenencia de tierra, ampliar medios de financiamiento y movilizar recursos privados”.
¿Qué hacer? En el estudio plantean que “los gobiernos de la región deben incrementar la inversión en obras básicas de infraestructura y modernizar la normativa legal a fin de acrecentar la oferta de lotes con servicios básicos y seguridad en términos de posesión legal para familias de bajos ingresos”.
También recomiendan “facilitar una mayor participación del sector privado en la oferta de financiamiento hipotecario para tales familias”, con leyes y entidades públicas que brinden mayor protección a los derechos de los acreedores.
Hay déficit en la calidad de las viviendas
En el estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe se señala también que la región sufre tanto de una escasez de viviendas como de problemas de calidad, que comprenden desde la falta de títulos de propiedad a paredes hechas de materiales de desecho como el cartón, pisos de tierra y la ausencia de acceso a redes de agua potable y saneamiento. Datos de 18 países de la región indican que más de dos tercios de las familias de Nicaragua, Bolivia, Perú y Guatemala habitan en viviendas deficientes. En términos absolutos, Brasil y México son los países con los mayores déficits de vivienda. A pesar del progreso registrado en los últimos años, la falta de acceso a servicios de infraestructura básica sigue aquejando a muchas familias de la región, 21% de las cuales carece de electricidad e instalaciones sanitarias. 12% de las viviendas es de materiales de construcción inadecuados, mientras que 6% tiene piso de tierra o condiciones de hacinamiento.
Los recursos públicos son insuficientes
El estudio Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe evidencia que en América Latina y el Caribe los mercados de vivienda locales no están cubriendo la demanda de vivienda formal, especialmente para la población de bajos ingresos.
Se calcula que para que América Latina y el Caribe puedan reducir el actual déficit habitacional “exclusivamente con viviendas construidas por los gobiernos” en el marco de programas de desarrollo urbano, “se debería más que septuplicar la inversión en programas de vivienda pública, implicando un gasto de $us 310.000 millones o 7,8% del producto bruto de la región”.
Afirma que “los recursos públicos son insuficientes y la inversión privada es crucial para poder cerrar la brecha”. Para captar inversiones del sector privado y ampliar la oferta de viviendas asequibles los gobiernos de la región “deben generar incentivos para el uso mixto de la tierra, mejorar las normativa de registro de propiedades, aumentar el financiamiento hipotecario y explorar opciones como el alquiler y técnicas más modernas y eficientes de construcción de viviendas”.
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