El crédito de vivienda en las diferentes entidades financieras está en función al salario del solicitante.
Para una persona que tiene un sueldo promedio entre 4 y 8 mil bolivianos no es posible acceder al monto que requiere para comprar una casa, lote y/o departamento que cuesta entre 60 y 150 mil dólares en la ciudad.
La Autoridad de Fiscalización del Sistema Financiero (ASFI), informó desde La Paz que, para créditos de vivienda, no regula las tasas de interés ni qué porcentaje del sueldo se toma en cuenta para el crédito. Esto depende de las políticas de cada entidad financiera y la capacidad de pago del cliente. Se explicó que sólo para créditos de consumo existe límite del 25 por ciento del sueldo.
OPINIÓN consultó con los oficiales de créditos la posibilidad de acceder a un préstamo de 80 mil dólares con un salario promedio de 8 mil bolivianos. Los resultados fueron desalentadores.
La oferta más baja fue en la Cooperativa Hospicio de Cochabamba que ofreció un crédito hipotecario de 24 mil dólares con un salario de 8 mil bolivianos y a un plazo de 180 meses con el 12 por ciento anual de interés. La oficial de créditos explicó que para acceder a los 80 mil dólares el trabajador debe ganar 23 mil bolivianos tomando en cuenta que se considera sólo el 40 por ciento del total ganado para el crédito. Se calculó la cuota mensual en 9 mil bolivianos.
En la Cooperativa Quillacollo financian la vivienda, pero hasta 5 años plazo. El oficial de créditos recomentó acudir a los bancos por tener una variedad de ofertas para los solicitantes.
En la Mutual La Promotora explicaron que se puede dar hasta 35 mil dólares a 20 años plazo siendo el interés anual del 7.5 por ciento . Se financia el 80 por ciento de la casa.
En el caso de los bancos el monto es mayor. A esto se suma que una condición para adquirir un crédito es que sea en bolivianos y sólo del 80 por ciento del total.
El banco que menos monto de dinero ofrece, con el salario de 8 mil bolivianos, es Bisa. Puede prestar entre 35 y 42 mil dólares a 15 y 20 años plazo. Sólo se toma en cuenta para este cálculo el 33 por ciento del salario mensual. El interés en el primer año es del 5.7 por ciento y el segundo sube a 6.5 más la TRE (Tasa de Interés Referencial) que cada cierto tiempo incrementa en función a variables del Banco Central de Bolivia.
Otra de las ofertas más bajas es del Banco de Crédito que tiene un monto máximo de crédito de 252.850 bolivianos (37 mil dólares) a 20 años plazo siendo la cuota mensual de 2 mil bolivianos. Se toma en cuenta la capacidad de pago con el 25 por ciento . En este caso dan la opción de analizar la capacidad de endeudamiento en función a los gastos y el número de miembros en la familia.
La particularidad de este banco, que no tienen otros, es que oferta una tasa fija durante el tiempo que se pague la deuda de 6 por ciento . La oficial de créditos sugiere esta tasa porque la variable puede ser mayor cada año con la TRE. Sin embargo, también da las referencias. El primer y segundo año es de 5.25 por ciento y el tercer año es del 5 por ciento más la TRE.
“Si revisas bien el plan de pagos a la larga es de más del 7 por ciento por eso la oferta nuestra es con la tasa fija”, explicó la funcionaria de la entidad financiera.
En el Banco FIE, calculando con 8 mil bolivianos de ingresos, ofrecieron un crédito de 50 mil dólares a 10 años plazo con interés del 11 por ciento anual y la cuota mensual de más de mil dólares. (7.800 bolivianos). En este caso explicaron que se debe estudiar la relación de los gastos que para 4 personas se calcula está entre 1.800 y 2.000 bolivianos.
En el mismo orden, el Banco Nacional de Bolivia puede otorgar un crédito de 59 mil dólares a 30 años plazo en moneda nacional. Uno de los requisitos es que el solicitante debe tener a disposición del 10 por ciento del precio de la casa. La cuota mensual es de 2.315 bolivianos (327 dólares) y sube desde el tercer año a 2.640 bolivianos (373 dólares). La tasa fija por dos años es de 5.25 por ciento y el tercero 5.25 más la TRE.
A 20 años plazo, lo máximo que se puede otorgar en crédito es 47.500 dólares con una tasa de interés de 5.75 por ciento fija el primer año y el segundo de 6 por ciento más la TRE. La cuota mensual es de 2.662 bolivianos (376 dólares).
Pueden sumar los ingresos extras de la familia. Suman el salario de la esposa, los hijos o las ganancias por el funcionamiento de una tienda.
El Banco Mercantil Santa Cruz ofrece hasta 61 mil dólares a 25 años plazo. La ejecutiva de esta área de créditos explicó que en el análisis crediticio que se realiza se toma en cuenta el aguinaldo, la prima y otros beneficios que puede tener el trabajador. Sólo así se pudo acceder a este monto para el préstamo.
El interés es de 5.65 por ciento por 36 meses y luego es de 6.10 por ciento , y a esto se adiciona la TRE a partir del cuarto año. La cuota mensual es de 2.667 bolivianos.
En todos los casos anteriores se deben considerar otros aspectos en función a documentos que se presenten y los requisitos que se deben cumplir.
Apuntes.
Condiciones
El crédito es otorgado para la construcción, compra, refacción, remodelación, ampliación y mejoramiento de viviendas individuales o en propiedad horizontal.
Hipotecaria
Es otorgado para la adquisición de terreno, construcción o compra de vivienda.
Sin garantía
Destinado a la construcción, refacción, remodelación, ampliación o mejoramiento de la vivienda. Esta opción no podrá exceder el equivalente a Bs 65.000 y el plazo máximo de 4 años según el Banco Central de Bolivia.
Informe
En los últimos años se vio una mayor participación de los bancos comerciales y las microfinancieras en el financiamiento de vivienda. Los bancos ofrecen créditos hipotecarios de vivienda a tasas menores o iguales a las ofrecidas por las mutuales. El financiamiento de los hogares se concentró en créditos de vivienda.
Un “colchón” de $us 3 mil
Las personas que requieran un crédito de vivienda, al margen del porcentaje como contraparte que necesitan, deben tener “un colchón” o en sus ahorros un monto aproximado de 3 mil dólares para los trámites.
Esto se debe a que entre los requisitos que piden las entidades financieras está el contar con el registro catastral, el documento de transferencia y realizar el gravamen del bien inmueble. A esto se suma el avalúo que dependiendo del banco puede tener un costo entre 300 y 400 bolivianos y debe realizarse con un arquitecto.
La transferencia se realiza en la Alcaldía y corresponde al 3 por ciento del valor del bien inmueble. Según explicó una de las oficiales de crédito del Banco Nacional, debe ser el precio real el que figure porque es en función de este monto que se otorga el monto de dinero solicitado.
Obtener documentos para cumplir con los requisitos también tiene un costo y toma su tiempo. Por ejemplo, el certificado de soltería del Tribunal Departamental Electoral, extracto histórico de la AFP, obtener una cuenta de ahorros o cuenta corriente, formulario 5 últimas gestiones de impuestos, entre otros.
El sistema financiero flexibiliza requisitos para el acceso pero hay incapacidad de endeudamiento
El financiamiento de la vivienda debe ser más inclusivo y considerar algunos aspectos que hacen a la política habitacional en el país. La visión es del economista y docente universitario Alberto Escalera Melgar.
P: ¿Qué se debe considerar para solicitar un crédito?
R: Las opciones de financiamiento deberán considerar la rentabilidad de la inversión, capacidad de pago y las características socioeconómicas de los potenciales prestatarios, con una visión más inclusiva.
Al constituirse la vivienda como un bien duradero y el activo físico más importante para las unidades familiares, la adquisición de vivienda resulta viable a través de un crédito a largo plazo, considerando el precio, muchas veces superior con respecto a los ingresos de los potenciales demandantes.
P: ¿Cuál es la situación de los créditos?
R: Los programas implementados por el programa de vivienda social y solidario del Estado Plurinacional, establecen un objetivo; el acceso a este bien duradero en lo rural y urbano, sin embargo, este mecanismo todavía es muy ambiguo desde una perspectiva de los aportes para la vivienda y los recursos públicos.
Son las mutuales de ahorro y préstamo las que tienen un mayor porcentaje de colocaciones según informes de la ASFI (Autoridad de Fiscalización del Sistema Financiero). Le siguen los bancos, cooperativas y las entidades especializadas en microfinanzas. Esta característica del sistema financiero regulado puede deberse a la misma tecnología que utilizan, es decir la evaluación de los potenciales demandantes en función de la información financiera y el seguimiento y recuperación del crédito.
P: ¿Cuál es la tendencia en las entidades financieras?
R: La flexibilización de los requisitos se traduce en una ampliación de la base de garantías. Esta tendencia flexible incursiona también en nuevas modalidades de financiamiento como el leasing habitacional, que no es precisamente una modalidad de crédito, sino que representa un arrendamiento o alquiler de vivienda con promesa de compra-venta; transformando el alquiler mensual en un aporte a largo plazo que permite a los arrendatarios convertirse en propietarios de la vivienda.
Los instrumentos de crédito para vivienda, requieren una participación más activa del Estado a través de políticas que permitan el acceso al financiamiento del crédito a largo plazo de las unidades familiares con capacidad de endeudamiento.
Los sectores de menores ingresos que no accedan al crédito por la incapacidad de endeudamiento y por la imposibilidad de acreditar ingresos permanentes requerirán un subsidio estatal no reembolsable como en el programa de vivienda social.
Los créditos en moneda nacional y en moneda entranjera
* Las tasas de interés para préstamos hipotecarios de vivienda mantuvieron una tendencia creciente en 2012 en Moneda Extranjera (ME), y en Moneda Nacional (MN) fue estable.
* La participación de la MN en el financiamiento a la vivienda fue 70 por ciento y en el consumo 88 por ciento .
* La cartera clasificada por tipo de préstamo presenta la siguiente distribución: microcrédito 27.2 por ciento , PYME 22.8 por ciento , vivienda 19.4 por ciento , empresarial 18.7 por ciento y consumo 11.9 por ciento .
* Con la elevación de tasas de interés en el total de crédito hipotecario de vivienda, la participación del crédito a la vivienda disminuyó de 22,3 por ciento en 2005 a 19,2 por ciento en 2012.
* La participación del crédito de vivienda sin garantía hipotecaria aún es muy baja y representa el 3,3 por ciento de la cartera de vivienda, por lo que el resto de la cartera de vivienda cuenta con garantías reales.
* La compra de vivienda individual o en propiedad horizontal mantuvo la mayor participación en el total de la cartera destinada a casas (59,2 por ciento del total).
* La exigencia de garantías reales como requisito para la obtención de créditos no cambió significativamente con respecto a gestiones anteriores, pese a que los deudores del sistema financiero mostraron cada vez mejores niveles de cumplimiento en el pago de sus obligaciones, por lo que estos requisitos son limitante para el financiamiento.
* El crédito de vivienda registró tasas de crecimiento menores a gestiones anteriores y no se encontró evidencia de que actualmente este tipo de financiamiento este atravesando un período de auge crediticio.
* El 58.5 por ciento del total de la cartera de créditos del sistema de intermediación financiera se concentra en la banca comercial, 31.5 por ciento en las entidades especializadas en microfinanzas, 5.8 por ciento en las cooperativas de ahorro y crédito abiertas y 4.2 por ciento en la mutuales de ahorro y préstamo.
Informe: Banco Central de Bolivia y Autoridad de Supervisión del Sistema Financiero. Septiembre 2012.
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