El boom que el negocio inmobiliario ha experimentado en Cochabamba baja de ritmo. Después de cinco años consecutivos de crecimiento, la cantidad de nuevas construcciones cae, al igual que la demanda y los precios de los bienes inmuebles.
Aunque la desaceleración no es fuerte, es síntoma de que el sector pasa por una nueva etapa tras el auge de la construcción, principalmente de edificios de viviendas, en los últimos años.
Ese éxito, sin embargo, que para algunos fue generado por una “burbuja inmobiliaria” y el “blanqueo” de dinero, se mantiene aún con costos que, aunque bajaron, siguen siendo elevados para el tipo de mercado y valores de los materiales.
Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que los permisos municipales para construcciones nuevas en Cochabamba cayeron en casi 17 por ciento en 2012, de 1.545 a 1.288, en comparación con 2011. Desde 2006 que no se registraba descenso en ese rubro que, o creció o se mantuvo estable.
Las cifras de permisos del año pasado hacen prever que este año se notará un decrecimiento en la cantidad de edificaciones, explica el asesor técnico de la Cámara de Constructores de Cochabamba (Cadeco), Marcelo Vargas.
La actividad está relacionada con la demanda de materiales de construcción, particularmente de cemento y fierro. Según datos del Instituto Boliviano del Cemento y el Hormigón, en el departamento, en 2012, la venta de cemento llegó a las 504 mil toneladas métricas, algo menor a las 516 mil toneladas que se vendieron en 2011.
Por su parte, el presidente de la Asociación de Ferreteros de Cochabamba, Rómulo Durán, informa que, en general, la venta de materiales de construcción disminuyó drásticamente este año, con relación a 2011 y 2012 y calcula la baja en las ventas hasta en 50 por ciento.
“Estamos en octubre, que es la época alta para las ventas, hasta debería haber escasez; pero no hay venta, yo creo que es porque hay muy poco circulante”, señala.
Vargas dice que el negocio de la construcción se desacelera y que la causa es la sobreoferta y una cierta paralización de las inversiones ante la expectativa de la nueva ley de bancos respecto a las tasas de interés para los créditos hipotecarios de vivienda.
Indica que, sin embargo, pese a la gran cantidad de construcciones verticales, la mayoría para vivienda, aún hay una importante demanda. Cadeco ha realizado una confirmación de los datos con sus afiliados que, efectivamente, prevén un decrecimiento este año.
El negocio de la construcción en el departamento ha cambiado radicalmente el acceso a la vivienda en la última década. De acuerdo con los datos del Censo 2012, la cantidad de nuevas viviendas habitadas creció en 43 por ciento, de 414.612 unidades en 2001 a 591.552 el año pasado. Además, en promedio, hay una casa por cada tres personas en Cochabamba.
Demanda y precios
La demanda de bienes inmuebles cayó en el primer semestre del año, al igual que los precios que rebajaron en aproximadamente 13 por ciento, según estimaciones del vicepresidente de la Cámara de Inmobiliarias de Cochabamba, Gualberto Pinto.
Pinto hace notar que los precios actuales se acercan más al valor real de los inmuebles, después de que en 2012 la especulación los situó entre 20 y 40 por ciento por encima de su precio comercial.
Dice que, en promedio, un departamento de tamaño mediano costaba alrededor de 90 mil dólares el año pasado, mientras que este año habría rebajado a unos 78 mil.
La baja en la demanda para la compra de inmuebles se vio reflejada también en los alquileres y anticréticos, pues los precios bajaron con respecto al año pasado, indica Pinto.
La mayor demanda es de viviendas en anticrético, aunque en los últimos meses también creció la cantidad de gente que busca comprar lotes económicos con financiamiento, en la perspectiva de poder construir después, añadió. Pinto destaca también que un mercado en el que existe notable demanda es el de lotes comerciales.
Mercado y especulación
Si bien hay un decremento de precios, el mercado inmobiliario en Cochabamba, por sus altos precios, está destinado aún a un segmento de alto nivel adquisitivo, dice el expresidente del Colegio de Arquitectos y actual asesor de la Organización de Inquilinos de Cochabamba (Oinco), Marcelo Delgadillo.
“No se ha construido ni para niveles medios ni para niveles bajos. Se ha estado construyendo para el negocio, pensando en que hay mucha gente con bastante dinero, en la expectativa de que muchos migrantes podrían retornar de España y en la expectativa de gente que invertiría en bienes y raíces para captar dinero de origen dudoso en el país, que puede ser del narcotráfico, contrabandistas mineros, tráfico de madera o tantas otras fuentes de dinero de origen dudoso”, explicó.
En este marco, el negocio inmobiliario se ve bien para “blanquear”, es decir para legitimar ganancias indebidas, pese a que hay normas y reglas de control.
“Se ha dado la tendencia de construir unidades habitacionales muy caras. El precio de un metro cuadrado de construcción varia de 500 hasta 1.000 dólares. Este fenómeno se da desde hace cinco años. Pero en realidad el metro de construcción no pasa en ningún caso de 400 a 500 dólares. Lo que se ve entonces que hay un margen de ganancia muy alto que está de 100 por ciento hacia abajo”, añade Delgadillo.
Por esta situación se habla de que el mercado inmobiliario, sobre todo en Cochabamba, es altamente especulativo y, pese a la desaceleración, se prevé que continúe así en gran medida.
En este caso, apunta el experto, el Estado debería intervenir para regular esta especulación, favoreciendo a los sectores de ingresos más bajos, para bajar la presión de la demanda.
PIDEN CONTROL DE INMOBILIARIAS ILEGALES
En la reunión de evaluación de la Cámara de Inmobiliarias de Cochabamba, realizada a principios de año, los asociados coincidieron en que hay un elevado número de inmobiliarias ilegales que ejercen competencia desleal frente a las legalmente establecidas y que, además, han acaparado el mercado generando especulación.
“Cuando un propietario quiere vender se encuentra con que hay varias inmobiliarias que se ofrecen a hacerse cargo de vender su inmueble, entonces se crea una falsa expectativa para el propietario que piensa que puede poner el precio que quiera”, explica Gualberto Pinto, vicepresidente de la entidad.
Debido a ese fenómeno, la reunión de la Cámara determinó la importancia de contar con una normativa ya que el sector inmobiliario no tiene un marco legal y tampoco está regulado.
Así, se inició un acercamiento con la Gobernación y con el Ministerio de Vivienda para elaborar un proyecto de ley, señala Pinto.
ENTREVISTA
Armando Méndez - expresidente del Banco Central de Bolivia
"La gente parece esperar milagros"
Según reportes de prensa, la demanda de créditos y la compra de departamentos se ha visto paralizada porque la gente está a la expectativa del reglamento a la nueva ley de bancos.
"La gente está a la espera de que algo maravilloso suceda y que las tasas de interés sean sumamente bajas. Ojalá que el Gobierno no cometa ese error", señala el expresidente del Banco Central de Bolivia, Armando Méndez.
La Ley de Servicios Financieros, promulgada hace pocas semanas, establece que el Gobierno está facultado para fijar las tasas de interés para los préstamos al sector productivo y para vivienda social. La tasa será definida en la reglamentación de la norma.
Méndez recuerda que una medida similar fue tomada por el expresidente de EEUU, George W. Bush. "Bush ya cometió ese error hace 10 años, decidió que todos tuvieran acceso a (ser dueños) de una vivienda. La diferencia es que su Gobierno puso dinero a los bancos, financiaron las viviendas; pero ese fue el origen de la crisis de su país en 2008 y después de la crisis en el mundo".
Dice que en el tema de las tasas de interés "hay que ser prudente" y añadió que "actualmente, las tasas del sistema financiero ya son bajas, el tope más bajo es de 6 por ciento, bajarlas más sería complicado, un error gravísimo".
Para Méndez, también se debe tomar en cuenta que puede surgir otro problema y es si la gente podrá devolver sus préstamos.
"No hay que olvidar lo que alerta la sabiduría popular cuando dice que primero viene la fiesta y la cuenta se paga después del consumo", dice.
El especialista observa que una tasa demasiado baja podría ser "un salto peligroso", por lo que "se espera que las tasas que fije el Gobierno sean realistas, que no pase lo mismo que sucede con el pan o la gasolina que tienen precios irreales".
EN LA COMUNA ADELA ZAMUDIO
Hay más de 100 trámites de aprobación de planos por día
Más de 100 trámites de aprobación de planos de construcción ingresan diariamente a oficinas de la Comuna Adela Zamudio de la ciudad de Cochabamba.
Desde enero a septiembre de este año, 1.445 trámites para la aprobación de planos de construcción se han iniciado en esa comuna, destinados en su mayoría a viviendas unifamiliares y multifamiliares y en reducido número a locales comerciales y edificios de oficinas para particulares.
Hans Mercado, jefe de Atención al Ciudadano en la Comuna Adela Zamudio, dijo que desde los últimos cinco a seis años, la aprobación de planos para viviendas se ha incrementado, lo que ha causado que actualmente exista más oferta que demanda en la compra de viviendas.
La simplificación en el proceso de trámite es algo que ha contribuido, indicó Mercado, para las altas cifras de solicitudes de aprobación de planos de construcción, ya que el tiempo se ha reducido y los requisitos han cambiado en comparación con años anteriores.
El costo para la aprobación se calcula de acuerdo a los metros cuadrado que se solicite construir, siendo el precio de 1 boliviano por cada metro cuadrado y el mismo costo por metro lineal de la verja.
El tiempo mínimo para que un trámite sea aprobado, en caso de cumplir con toda la documentación requerida, es de un mes, mientras que el tiempo podría extenderse hasta seis meses si el contribuyente no cumple con los requisitos.
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