El precio de un inmueble es razonable cuando el monto de inversión está en función a, por ejemplo, el retorno, según el perito avaluador Óscar Achá Claure. Pero, esto no sucede en La Cancha, donde las propiedades comerciales dan una rentabilidad que no justifica la opulenta suma de dinero que se paga por ellas, incluso el equivalente a 10 inmuebles en otro país.
Achá indicó que, medio millón de dólares (precio promedio de una propiedad en La Cancha) es igual tanto en Bolivia, como en cualquier otro país del mundo.
Por tanto, argumentó que si una persona gasta 500 mil dólares o más en la adquisición de un bien inmueble en este sector comercial, lo razonablemente justo es que perciba un ingreso mensual de unos 5 mil dólares. Pero, es denominador común que los compradores obtengan ganancias inferiores.
Achá dijo que con ese mismo monto de dinero que una persona paga por una propiedad en La Cancha, por ejemplo, podría adquirir hasta 10 departamentos en Brasil (cada uno a 50 mil dólares) en lugares como el noreste de Sao Paulo. Luego alquilaría la decena de ambientes y la rentabilidad para el dueño sería mayor a lo que La Cancha le ofrece.
P: Las empresas de bienes y raíces del departamento coinciden en que las pocas propiedades que se venden en La Cancha tienen precios sobrevaluados ¿Es esto cierto?
R: Los valores de los inmuebles que están emplazados en zonas comercialmente altas (La Cancha, Esteban Arze, mercado La Paz, calle Totora, calle Punata, entre otras) actualmente tienen precios sobrevaluados, considerando principalmente su ubicación expectante.
El desarrollo de la actividad comercial demanda espacios que son escasos y en algunos extremos muy cotizados.
(Cabe) indicar que los gremios, sindicatos y asociaciones comerciales existentes en estas zonas manejan a capricho estas ofertas y demandas, técnicamente considerando valores locativos, valores de inversión de construcción (galerías comerciales, depósitos, locales comerciales y demás), valores de negocios, entre otros aspectos. Por tanto, aplicando métodos de análisis y de valoración de bienes inmuebles por su ubicación, superficie, forma, relación frente - fondo y demás, difícilmente se puede determinar valores comerciales razonables a los ofertados.
P: ¿A qué considera que se debe este "fenómeno"?
R: La base de cualquier inversión, ya sea en compra o venta de bienes inmuebles, alquiler, anticrético y demás, debe enmarcarse en lo razonable y justo. Técnicamente debe considerarse costos de inversión, retorno, utilidad por inversión, valores de retorno por alquileres, costo financiero, entre otros, a un plazo razonable de 10 a 15 años.
Este fenómeno se debe a la gran demanda de este tipo de inmuebles; la escasa disponibilidad de espacios de expansión comercial; la mala planificación del desarrollo urbano, vial y de infraestructura de servicios; la concentración de espacios comerciales en zonas no planificadas; además de la informalidad del sector comercial que a capricho utilizan las vías, calzadas y cualquier espacio disponible, ya sea privado o público, para el desarrollo de esta actividad, sin un control u organización de estos espacios para dar y generar una comodidad, ya sea para el comerciante o el cliente.
Por otra parte, no existen parqueos, no existen condiciones cómodas de atención y desarrollo de circulaciones en estas zonas. Por ende, se generan conflictos serios en el transporte público y privado, además de conflictos sanitarios por la falta de servicios higiénicos, entre otros.
La gran concentración de esta actividad comercial en espacios no planificados y reducidos genera sobrevaloración y gran demanda.
Nuestras autoridades municipales deberán reflexionar seriamente sobre esta problemática con una correcta planificación y organización de todo el sector comercial, descentralizar mercados, comercio, servicios con proyectos reales y factibles.
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