Una sobreoferta de viviendas en propiedad horizontal y la especulación en los precios son síntomas de que en el país está en proceso una crisis inmobiliaria que podría estallar en tres o cuatro años, coinciden en señalar los economistas Osvaldo Gutiérrez y José Luis Evia, además del presidente de la Cámara Boliviana de la Construcción (Caboco), Franklin Pérez.
Por el contrario, el presidente de la Cámara de Bienes Raíces, Jhonny Flores, considera que el sector no está en crisis ni lo estará y más bien prevé una regulación de precios a partir de “la conciencia de los propietarios”.
Pérez señala que, en determinado momento la demanda creció bastante por el envío de remesas, a la conveniencia de invertir en inmuebles ante las bajas tasas de interés bancario para ahorros y a la existencia de “una economía subterránea que no factura”, pero genera elevadas ganancias. Este escenario hizo que la oferta creciera aceleradamente.
Boom de la construcción
Según un estudio del Instituto Boliviano del Cemento y el Hormigón (IBCH), la cantidad de metros cuadrados de nuevas construcciones en Santa Cruz, Cochabamba, La Paz, Sucre y Tarija, en 2010, equivalía a 24 edificios de 100 pisos cada uno.
Para 2012, el crecimiento de nuevas construcciones fue estimado en 10 por ciento, destinado a vivienda, oficinas y comercio que podría representar más de 2 millones de metros cuadrados de construcciones, sobre todo en el eje troncal del país.
Los registros de la Caboco, en 2011, reportan que el departamento donde más permisos de construcción dieron las alcaldías fue Cochabamba, donde el crecimiento fue de 226 por ciento entre 2001 y 2010. Le siguen La Paz y Santa Cruz.
Así, la gran demanda fue rápidamente cubierta, pero a medida que fue pasando el tiempo el mercado se trastocó y la oferta comenzó a superar la demanda de nuevas viviendas.
Crisis en el horizonte
Actualmente, el mercado inmobiliario ya no es tan ágil como antes, dice Pérez, quien percibe que la demanda llega al límite y que la oferta es excesiva. “Todavía hay mucha gente que cree que el sector inmobiliario es el negocio, pero luego se dan cuenta de que el retorno ya no es tan rápido”, dice.
Flores admite que el mercado inmobiliario está “un poco limitado” y hay mucha oferta. Señala la especulación como la causa y como responsables a propietarios y agentes inmobiliarios que realizan avalúos “irresponsables” que crean falsas expectativas.
Para ilustrar el panorama, Gutiérrez cuenta una experiencia reciente en Santa Cruz, donde dictó un seminario en el que participaron tres dueños de inmobiliarias que coincidieron en que existe una sobreoferta de bienes inmuebles que determinará una caída en el mercado; pero no será brusca y demorará al menos tres a cuatro años pues la movilidad social y laboral, sobre todo en el eje del país, ha generado cierto equilibrio entre demanda y oferta.
Gutiérrez añade que ese equilibrio es favorecido además porque el ciclo económico del país, que es de unos 8 a 11 años, todavía se mantiene en su curva alta y por la circulación de capital debido a la economía informal, “cuyo componente principal es el narcotráfico y está en auge”.
En cuanto a Cochabamba, la crisis podría llegar un poco antes, dice, debido a que la movilidad social y laboral es menor.
Evia no habla específicamente de crisis; pero también prevé una desaceleración del mercado inmobiliario en los próximos tres a cuatro años debido a que el envío de remesas podría bajar debido a la crisis, sobre todo en Europa, y a la posibilidad de que se genere un problema debido a que actualmente se construye viviendas orientadas a la clase media alta y muy poco de viviendas sociales y si el comportamiento de los ingresos cambia, también cambiarán los requerimientos de los compradores.
Sin embargo, Flores no coincide con estas previsiones y afirma que las viviendas, sobre todo de departamentos, siguen teniendo acogida considerando que la banca facilita el acceso a créditos de vivienda, lo que mantendrá el equilibrio entre oferta y demanda.
Qué es una burbuja inmobiliaria
Al incremento excesivo e injustificado de los bienes raíces, fruto casi siempre de la especulación, se denomina burbuja inmobiliaria.
No existe una razón lógica para el alza de precios, pero la especulación surge a partir de la percepción de la gente de que adquirir bienes inmuebles para luego venderlos a mayor precio, aprovechando ese incremento, es un negocio rentable.
Con el alza, crece la cantidad de capitalistas que escogen invertir en inmuebles y esa demanda impulsa la subida de precios
Para responder a esa demanda, constructoras e inmobiliarias construyen más formando un círculo vicioso.
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